Zmena úroku počas trvania fixácie

Snahou každého žiadateľa o úver je získať v čase jeho nadobudnutia čo najnižšiu úrokovú sadzbu a čo najnižšie poplatky súvisiace s celým úverom. Časom sa môže stať, že hypotéka začne stúpať na cene. Prejaví sa to zvýšenou úrokovou sadzbou po uplynutí prvej fixácie, zvyšovaním poplatkov banky, v ktorej dlžník svoju hypotéku alebo iný typ úveru spláca alebo dokonca sankčnými poplatkami v prípade nepravidelného splácania pravidelných splátok.

Od začiatku zvyšovania úrokových sadzieb na úveroch sa stretávame s mnohými klientmi, ktorí nevedia, čo majú robiť. Nevedia, či majú predlžovať svoje fixácie alebo refinancovať hypotéky inde.

Základné možnoti, čo robiť s existujúcou hypotékou

• predĺžiť fixáciu vo svojej banke

Tento spôsob sa oplatí za podmienky, že súčasná banka patrí k tým lacnejším. V aktuálnej dobe vyšších úrokov klientom odporúčame 3 až 5- ročnú fixáciu. Pri zmene fixácie si väčšina bánk za tento úkon účtuje poplatok, ktorý sa ale môže výhodnosťou tohto kroku vykompenzovať.

Takmer všetky banky majú svoje procesy nastavené tak, že ak príde klient na pobočku so žiadosťou o zmenu úrokovej sadzby na existujúcom úvere, tak sa na jej znížení vedia dohodnúť. Pre vašu aktuálnu banku je to výhodnejšie ako keby o vás mali prísť kvôli prechodu do inej banky. Nie vždy je však klient dostatočne spokojný s ponúknutou úrokovou sadzbou, a tak sa aj napriek tomu rozhodne odísť do inej banky.

• refinancovať do inej banky s lepšou sadzbou

Ak existuje na trhu banka s lepšou úrokovou sadzbou, určite sa oplatí prejsť do nej a mať tak garanciu úrokovej sadzby pre prípad ešte ďalšieho vzostupu cien hypoték. Tu si ale treba dať pozor na výhodnosť refinancovania. Nová banka musí mať možnosť preplatenia poplatku za predčasné splatenie v pôvodnej banke alebo iným spôsobom tento poplatok kompenzovať. Tiež je dôležité nastaviť novú fixáciu a úrokovú sadzbu tak, aby celý refinanc mal želaný efekt aj do budúcnosti.

Ako sa môžem s mojou bankou dohodnúť na zmene úroku počas trvania fixácie?

Naši klienti často využívajú RETENCIU ako spôsob zabrániť zvýšeniu úroku aktuálnej hypotéky. Ide teda o možnosť zníženia úroku na aktuálnej hypotéke. Väčšinou k nej dochádza v dvoch prípadoch:

1. ak klient chce zrefinancovať svoju hypotéku do inej banky, súčasná banka mu ponúkne novú, nižšiu úrokovú sadzbu za účelom jeho udržania
2. klient môže o zníženie sadzby na súčasnej hypotéke požiadať na základe návštevy pobočky

Väčšinou banky za túto zmenu inkasujú poplatok ako za zmenu podmienok úveru, pretože okrem zníženého úroku banka klientovi obnovuje aj fixáciu. Retenciu je možné využiť v ktoromkoľvek momente splácania, ale len za predpokladu, že dlžník nemá omeškané splátky a odporúčame ju vtedy, ak je v súčasnej banke spokojný so všetkými jej službami a nemá záujem ju zmeniť.

Aké výhodý má pre klienta zjednanie nižšieho úroku vo svojej banke?

• nemusí meniť banku, zakladať si nový účet v inej banke…
• klient v tomto prípade nemusí dokladovať svoj príjem, pri refinancovaní je povinný príjem dokladovať
• s touto zmenou sú spojené nižšie nákady ako pri refinancovaní (nie je potrebné dokladať znalecký posudok, ani vklad do katastra), pri refinancovaní vznikajú vyššie náklady, avšak často je to také výhodné, že sa to aj napriek poplatkom oplatí

Môže mi banka zdvihnúť úrok počas trvania fixácie?

Odporúčame si riadne preštudovať podmienky úverových zmlúv, v ktorých nájdete presné dôvody, pre ktoré vám banka môže úrok navýšiť.  Z našej praxe sme sa však ešte nestretli s tým, že by niektorá banka svojmu klientovi úrokovú sadzbu počas trvania fixácie navýšila.

V zmluve môžu byť uvedené podmienky, ktoré banke dovoľujú navýšiť úver aj počas trvania fixácie, napr: ,,Ak nastane zmena okolností na strane klienta, môže banka zvýšiť úrokovú sadzbu dohodnutú v zmluve o úvere o 1 % p.a.“

Zmena okolností môže zahŕňať:

• Nezaplatenie – klient nezaplatí ktorúkoľvek čiastku dlžnú podľa zmluvy o úvere ani do 3 mesiacov po lehote jej splatnosti
• Nedodržanie účelu – klient bez predchádzajúceho súhlasu banky použil poskytnuté peňažné prostriedky v rozpore so zmluvou o úvere na iný ako dohodnutý účel
• Nevypovedanie, nezrušenie refinancovaného úveru – klient úverom splatí povolené prečerpanie alebo obdobný kontokorentný úver, ale nevypovie ho alebo ho inak nezruší
• Nepoistenie zálohu – zánik poistenia zálohu alebo nezaplatenie poistného za poistenie zálohu riadne a včas
• Nedoloženie bankou vyžadovaných dokladov – klient nedoloží banke vyžadované doklady na základe výzvy banky
• Nesplnenie povinností vlastníka zabezpečenia – vlastník zabezpečenia poruší podstatným spôsobom niektorú z povinností vyplývajúcich zo záložnej zmluvy

Podmienky každej banky sa líšia, a preto venujte pozornosť svojim úverovým zmluvám, aby ste v budúcnosti nezostali prekvapení.

Zhrnutie

Našou prácou je vždy nájsť pre vás to najvýhodnejšie riešenie financovania vášho bývania. Súčasťou našej starostlivosti o vás je aj následný servis, ktorý zahŕňa sledovanie vývoja úrokových sadzieb na trhu i na vašich úveroch. Keďže podmienky bánk sa neustále menia, našou povinnosťou je aj pravidelné prehodnocovanie výhodnosti vašich súčasných úverov. Ak ste prvotnú hypotéku neriešili s niektorým z našich hypotekárnych špecialistov, nevadí. Bude pre nás potešením postarať sa aj o vašu hypotéku. Ako sme už aj vyššie spomínali, okrem toho, že vám presne vyčíslime vaše možnosti (aj v prípade nevýhodnosti prenosu hypotéky), budeme koordinovať každý krok, ktorý je potrebné na ceste za úsporou vašich peňazí urobiť.