Ceny hypoték stúpajú: refinancovať vopred alebo pri konci fixácie?

Úrokové sadzby začali stúpať na jar 2022 a zvyšujú sa aj naďalej. Nikto si netrúfa predpovedať, aký bude ich ďalší vývoj, všetci ale dúfajú, že sa výška sadzieb na určitej úrovni zastaví. Enormne vysoké úrokové sadzby by mohli mať ďalekosiahle následky jednak pre banky, ale aj pre existujúcich a budúcich dlžníkov. Pre banky preto, že by mohli prísť do štádia, kedy by už nemali komu hypotéky poskytovať, pretože mnohým by už nové hypotéky z príjmov nevyšli a pre dlžníkov preto, že pri obnove fixácie by im výrazne stúpli splátky, čo by pre mnohých mohlo byť až likvidačné. Opätovný pokles úrokov na úrovne z jari tohto roka ale očakávať nemôžeme.

Riešiť úrok na hypotéke už teraz alebo počkať na koniec fixácie?

Od začiatku zvyšovania úrokových sadzieb na úveroch sa stretávame s mnohými klientmi, ktorí nevedia, čo majú robiť. Nevedia, či sa im oplatí už teraz predlžovať svoje fixácie alebo refinancovať hypotéky inde, aby si zachovali ešte relatívne prijateľné sadzby a splátky, ak by úroky rástli aj naďalej. Je veľmi ťažké dať každému jednu univerzálnu odpoveď, pretože každý dlžník sa nachádza v inej fáze splácania, s iným zostatkom úveru, rôznymi aktuálnymi úrokmi a hlavne niektorí majú do konca fixácie pol roka, iní aj 3 a viac rokov. Preto sme sa rozhodli urobiť aspoň orientačne porovnania a prehľad možností, čo sa s existujúcou hypotékou dá robiť a kedy sa ešte oplatí robiť kroky k novej fixácií aj za cenu vyššieho úroku a kedy si radšej ešte nízky úrok z nedávnej minulosti „užiť“.

Možnosti zachovania najlepšej splátky

Ako sme už spomenuli, nemáme návod pre každého, pretože každý jeden klient a dlžník na úveroch je jedinečný, existujú ale tri základné spôsoby, čo sa s existujúcou hypotékou dá robiť:

• predĺžiť fixáciu vo svojej banke

Tento spôsob sa oplatí za podmienky, že súčasná banka patrí stále k tým lacnejším a klientom túto možnosť ponúka. Dnes našim klientom odporúčame 5- ročnú a dlhšiu fixáciu, aj keď pri nej sú sadzby približne o 0,2% vyššie ako pri 3-ročnej fixácií, ale dáva dlžníkom istotu rovnakej splátky na dlhšiu dobu. Predlžovať fixáciu sa neoplatí, ak je momentálne doba do jej skončenia viac ako 3 roky. Pri zmene fixácie si väčšina bánk za tento úkon účtuje poplatok, ktorý sa ale môže výhodnosťou tohto kroku vykompenzovať.

• refinancovať do inej banky s lepšou sadzbou

Ak existuje na trhu banka s lepšou úrokovou sadzbou, určite sa oplatí prejsť do nej a mať tak garanciu úrokovej sadzby pre prípad ešte ďalšieho vzostupu cien hypoték. Aj tu platí, že sa neoplatí refinancovať hypotéku do inej banky v prípade, ak je na nej ešte dobrý úrok a fixácia skončí neskôr ako približne o 3 roky. Táto doba samozrejme závisí od toho, ako sa úroky budú vyvíjať. Iná situácia je, ak klient potrebuje zlúčiť viac hypoték alebo iných úverov, ktoré mu zaťažujú rozpočet a má možnosť sa dostať k lepšej splátke a úroku na svojich všetkých úveroch.

• ostať v súčasnej fixácií a užiť si nízku sadzbu

Pre mnohých dlžníkov je toto stále tá najideálnejšia alternatíva. Aj keď sa z každej strany ozývajú hlasy volajúce po predlžovaní fixácií alebo refinancovaní hypoték, nemusí to byť pre každého dlžníka vhodná voľba. Hlavne pre tých, ktorí majú svoje úrokové sadzby na nízkej úrovni, čiže okolo 1% a ešte menej a do konca fixácie im ostáva dlhšia doba, je lepšie nechať hypotéku tak ako je, pretože ak by na svojej hypotéke mali vyššiu sadzbu už teraz, v konečnom dôsledku by zaplatili viac.

Príklad (kedy nechať hypotéku tak a kedy refinancovať)

Pre lepšie pochopenie tejto problematiky sme si pripravili niekoľko výpočtov, ktorými chceme ukázať, ako sa na svoju hypotéku pozerať a v ktorom momente sa oplatí podniknúť aké kroky. Samozrejme, je to len jeden pohľad, a zohľadňuje len dve možnosti vývoja úrokov. Ak by len tak náhodou došlou opäť k znižovaniu úrokov, nebolo by nič jednoduchšie ako požiadať napríklad svoju banku o prehodnotenie a zníženie sadzby aj počas existujúcej fixácie.

1, Klient s koncom fixácie o 3 roky

Klient si zobral pred 2 rokmi hypotéku vo výške 100.000 eur so splatnosťou 30 rokov, 5-ročnou fixáciou a úrokom 1,19%. Aktuálne má splátku 330 eur a do konca fixácie mu ostávajú 3 roky. Ak by si teraz svoj úver zrefinancoval do inej banky alebo si nechal predĺžiť fixáciu vo svojej banke s úrokom 3% na 5 ročný fix, ďalších 5 rokov by na splátkach zaplatil spolu 24.900 eur. (60 x 415 – jeho nová splátka = 24.900 eur).

Ak by dostal v čase konca jeho fixácie úrok 3,5%, najbližších 5 rokov by na splátkach zaplatil 22.440 eur (330 x 36 = 11.880 eur a 440 x 24 – ďalšie 2 roky v novej fixácií = 10.560 eur, čiže 11.880 eur + 10.560 eur = 22.440 eur). V prípade úroku v čase obnovy jeho fixácie o 2 roky vo výške 5% by zaplatil spolu 24.384 eur. (330 x 36 = 11.880 eur a 521 x 24 = 12.504 eur, opäť 11.880 eur + 12.504 eur = 24.384 eur).

Z týchto výpočtov vychádza, že pri momentálnej obnove jeho fixácie by zaplatil za nasledujúcich 5 rokov viac, ako keby nechal svoju hypotéku tak aj pri 5% sadzbe po 3 rokoch, keď mu skončí fixácia.

2, Klient s koncom fixácie o 1 rok

Obdobným spôsobom sme vypočítali príklad iného klienta, ktorý tiež pred dvoma rokmi dostal hypotéku vo výške 100.000 eur na 30 rokov, ale s 3-ročnou fixáciou, úrokom 0,99% a splátkou 321 eur. Tento klient bude mať obnovu fixácie už o rok, takže je trochu v inej situácií. Ak by si teraz hneď zrefinancoval hypotéku alebo predĺžil fixáciu na 5 rokov s úrokom 3%, ďalších 5 rokov by zaplatil na splátkach tiež 24.900 eur.

Koľko by ho ale stála hypotéka, keď by mu už o rok banka zdvihla úrok na 3,5 alebo 5%? Vyzerá to nasledovne: ak by jeho nový úrok bol 3,5%, mal by splátku 440 eur. Počas najbližších 5 rokov by zaplatil spolu 24.972 eur, pretože nízke splátky by mal už iba 1 rok a potom by 4 roky splácal splátku vo výške 440 eur. A ešte viac by zaplatil v prípade, ak by boli o rok sadzby vo výške 5%, bolo by to 28.860 eur (12 x 321 =3.852 a 48 x 521 = 25.008, čiže 3.852 + 25.008 = 28.860 eur).

Tieto čísla nám ukazujú, že ak fixácia dlžníkovi končí napríklad už o rok, oplatí sa mu svoju hypotéku zmeniť už teraz.

Zhrnutie

Aj napriek stúpajúcim úrokom na hypotékach nemusí byť vždy dôvod na paniku. Je pravdou, že splátky raz všetkým, ktorí nestihli výhodné dlhé fixácie ešte z jari tohto roka porastú, ale dlžníci ešte stále majú možnosti, ako si zachovať splátky relatívne prijateľné. Nemusia zároveň čakať so založenými rukami a nechať sa potom prekvapiť pri konci fixácie splátkami a sadzbami, ktoré nikto nevie vopred predpovedať. Vyššie uvedené príklady sú len ukážkou toho, ako to môže vyzerať za niektorých okolností s odhadovanými výškami sadzieb v budúcnosti.

a naše odporúčania

Ak splácate svoju hypotéku a neviete, ako sa máte v týchto „pohnutých“ časoch zachovať, naši hypotekárni špecialisti budú vedieť aj vám pomôcť prehodnotiť jednotlivé alternatívy. Poradia vám, či sa práve vám s ohľadom na stav vašej hypotéky oplatí ostať vo svojej banke a pokračovať v súčasnej fixácií, nechať si vo svojej banke predĺžiť fixáciu alebo rovno hypotéku prefinancovať za výhodnejších podmienok do inej banky. Nečakajte zbytočne na ďalšie zvyšovanie sadzieb a dohodnite si stretnutie s našimi odborníkmi už dnes.

Autor: Viera Schleifová