Ako získať hypotéku na nehnuteľnosť, ktorú ste už kúpili?

Kúpa nehnuteľnosti predstavuje pre väčšinu ľudí najväčšiu finančnú investíciu v živote. Nie vždy však prebieha štandardným spôsobom, keď najprv získate úver a následne kupujete nehnuteľnosť. Niekedy nastane situácia, že najskôr kúpite nehnuteľnosť z vlastných prostriedkov a až potom zvažujete financovanie hypotékou. Tento postup nazývame refundácia nákladov na kúpu nehnuteľnosti alebo spätná refundácia. Pozrime sa bližšie na to, či je to možné, aké podmienky musia byť splnené a s akými obmedzeniami treba počítať.

Je spätné financovanie kúpy nehnuteľnosti možné?

Áno, spätné financovanie je možné, ale podlieha špecifickým podmienkam, ktoré sa líšia od štandardného postupu získania hypotéky. Banky na Slovensku vo všeobecnosti ponúkajú možnosť refundácie už vynaložených nákladov na kúpu nehnuteľnosti, no s určitými obmedzeniami.

Časové obmedzenie – dokedy je možné žiadať o spätnú refundáciu?

Najdôležitejším obmedzením je časový limit. Väčšina bánk poskytuje možnosť refundácie len v rámci obmedzeného časového obdobia od zaplatenia kúpnej ceny:

Štandardne banky akceptujú žiadosti o refundáciu až 12 mesiacov od zaplatenia kúpnej ceny. Len výnimočne niektoré banky akceptujú aj dlhšie obdobie.

Je dôležité poznamenať, že rozhodujúcim dátumom je väčšinou deň, kedy došlo k zaplateniu kúpnej ceny predávajúcemu, nie dátum podpisu kúpnej zmluvy alebo prevodu vlastníctva v katastri nehnuteľností.

To znamená, že keď banky uvádzajú, že umožňujú refundáciu napríklad „do 12 mesiacov“, tento časový interval sa počíta od momentu, kedy ste skutočne zaplatili za nehnuteľnosť (čo dokladujete výpisom z účtu alebo iným potvrdením o platbe), nie od dátumu podpisu kúpnej zmluvy alebo zápisu v katastri.

Potrebné doklady pre spätnú refundáciu

Pri žiadosti o spätnú refundáciu budete potrebovať predložiť banke viacero dokumentov:

• Kúpnu zmluvu
• Doklad o zaplatení kúpnej ceny (výpis z účtu, potvrdenie o prevode peňazí)
• List vlastníctva potvrdzujúci, že ste už vlastníkom nehnuteľnosti
• Štandardné doklady potrebné pri žiadosti o hypotéku (doklady o príjme, znalecký posudok atď.)

Účel úveru a nárok na daňový bonus

Pri spätnej refundácii kúpy nehnuteľnosti je dôležité správne definovať účel úveru. Účel úveru bude definovaný ako „kúpa nehnuteľnosti“, napriek tomu, že nehnuteľnosť už vlastníte

Z hľadiska daňového bonusu pre mladých je situácia špecifická:

• Nárok na daňový bonus (hypotéka pre mladých) je možné uplatniť aj pri spätnej refundácii
• Podmienkou je, že žiadateľ musí spĺňať všetky ostatné podmienky (vek do 35 rokov, príjmové limity)
• Dôležité je, aby od kúpy nehnuteľnosti neuplynula doba dlhšia, než akceptuje banka pre refundáciu

Výhody spätnej refundácie

Spätná refundácia má viacero výhod:

• Rýchlejší nákup nehnuteľnosti – nemusíte čakať na schválenie hypotéky, čo môže byť výhodou v konkurenčnom prostredí realitného trhu
• Silnejšia vyjednávacia pozícia pri kúpe – predávajúci preferujú kupujúcich s hotovosťou
• Možnosť získať späť vlastné prostriedky a použiť ich na iné účely (rekonštrukcia, investície)
• Flexibilita – môžete sa rozhodnúť o financovaní až po kúpe

Riziká a nevýhody spätného financovania

Postup však prináša aj určité riziká:

• Riziko neschválenia hypotéky – ak banka neschváli úver, zostanete bez finančných prostriedkov, ktoré ste už investovali
• Časové obmedzenie – ak nestihnete požiadať o úver v stanovenom limite, možnosť refundácie zanikne – V tejto situácii odporúčame riešiť americkú (bezúčelovú) hypotéku
• Možné horšie podmienky – niektoré banky môžu pri spätnej refundácii ponúkať menej výhodné úrokové sadzby

Obmedzenia výšky refundácie

Banky tiež spravidla limitujú, akú časť z kúpnej ceny sú ochotné refundovať:

• Väčšina bánk refunduje maximálne 70-80% z hodnoty nehnuteľnosti (LTV – Loan to Value)
• Pri spätnej refundácii nie je možné získať 100% financovanie
• Banky vychádzajú z aktuálneho ocenenia nehnuteľnosti, nie z kúpnej ceny

Praktické tipy pre spätnú refundáciu

• Konzultujte s bankou vopred – ak plánujete tento postup, overte si podmienky u konkrétnych bánk
• Uchovajte všetky doklady o platbe a prevode nehnuteľnosti
• Neprekročte časový limit – sledujte termíny a podajte žiadosť včas
• Pripravte si finančnú rezervu – pre prípad, že banka schváli nižšiu sumu, než ste očakávali
• Porovnajte ponuky viacerých bánk – podmienky sa môžu výrazne líšiť 

Záver

Spätná refundácia kúpy nehnuteľnosti hypotékou predstavuje zaujímavú alternatívu k štandardnému postupu financovania bývania. Umožňuje kupujúcim najprv zabezpečiť nehnuteľnosť vlastnými prostriedkami a následne získať späť časť investovaných peňazí. Tento postup však prináša aj určité riziká a obmedzenia, najmä časové limity a potenciálne prísnejšie podmienky schválenia úveru.

Ak zvažujete tento spôsob financovania, je vhodné vopred konzultovať s hypotekárnym špecialistom, ktorý vám pomôže posúdiť vhodnosť tohto riešenia pre vašu konkrétnu situáciu a navrhnúť optimálny postup. Pamätajte, že kľúčom k úspechu je správne načasovanie a dôkladná príprava všetkých potrebných dokumentov.