Reálny prípad klienta – hypotéka na stavbu domu a pozemok

Výstavba domu – jeden z najzložitejších účelov hypotéky či už čo sa týka jeho najoptimálnejšieho nastavenia alebo vybavenia. Je to tak preto, lebo každý jeden prípad je iný a skutočne najlepšie riešenie financovania výstavby cez hypotéku ovplyvňuje veľa faktorov. K tým najzákladnejším patria druh stavby, spôsob jej realizácie, aktuálna fáza výstavby a stav stavby v čase riešenia hypotéky, výška vlastných zdrojov, aktuálna a budúca hodnota rozostavaného domu, predpokladaná doba výstavby, lokalita v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, prípadne možnosť dočasného založenia inej nehnuteľnosti atď.

Podmienky hypotéky na výstavbu rodinného domu všeobecne

Na výstavbu domu poskytujú hypotéku takmer všetky hypotekárne banky, ale ich podmienky sú rôzne. Odlišujú sa hlavne % financovania a nastavením či už počtu jednotlivých tranží, čiže výplatou častí schváleného úveru alebo ich počtom. Ideálna banka na výstavbu je taká, ktorá vám poskytne peniaze čo najskôr, aby ste mohli začať stavať a v čo najvyššej sume už v prvých čerpaniach a zároveň ktorá bude od vás vyžadovať čo najmenej podkladov.

Kedy môžete o hypotéku na výstavbu domu požiadať?

V drvivej väčšine prípadov môžete o hypotéku na výstavbu požiadať až vtedy, keď máte stavbu rozostavanú do 1 metra, aby bolo možné v zmysle stavebného zákona zapísať ju do katastra nehnuteľností ako rozostavanú stavbu. Prvotnými podmienkami je v tomto prípade projekt stavby a právoplatné stavebné povolenie.

Mám ale pre Vás dobrú správu, máme aj takú banku, ktorá Vám vie za vopred stanovených podmienok poskytnúť prvé peniaze už aj skôr, ako máte postavený 1 meter domu a to práve na jeho rozostavanie. Inak vám banky väčšinou poskytnú peniaze z úveru podľa vopred dohodnutých podmienok, a to v priemere od 70 do 85% z aktuálnej hodnoty stavby. Hypotéka na výstavbu sa už vopred schvaľuje ako určité % z budúcej hodnoty domu, akú banka bude akceptovať po jeho kolaudácií.

Pre lepšie pochopenie spôsobu financovania výstavby domu vám prinášame príbeh klienta, ktorý sa obrátil na naše hypotekárne centrum so žiadosťou o pomoc pri nastavení hypotéky na výstavbu.

Hypotéka na stavbu domu a príbeh klienta

Náš klient spolu s manželkou, ešte bezdetný, mal k dispozícií sumu 50.000 eur na výstavbu domu. Nemal ešte ani pozemok, ale mal ho už vyhliadnutý. Jeho prvotná požiadavka bola hypotéka na kúpu pozemku. Keď sme sa stretli, mal už rezervačnú zmluvu na pozemok. Bolo treba nájsť banku, ktorá mu poskytne výhodný úver na jeho kúpu, ale zároveň takú, ktorá bude neskôr najvýhodnejšia aj na financovanie výstavbu domu, ktorý v najbližšej budúcnosti plánoval postaviť. V tomto prípade bolo treba nájsť najvhodnejšiu banku už aj s ohľadom na budúcu hypotéku – teda na hypotéku na výstavbu. Nie je totiž možné mať hypotéku na pozemok v jednej banke a na výstavbu v inej banke, pretože pozemok sa stavba sa oddeliť nedajú, sú jedným celkom.

1. Hypotéka na pozemok

Takú banku sme aj našli. V prvom rade sme klientovi pomohli vybaviť hypotéku na pozemok. Dostal až 85% z hodnoty pozemku, takže z vlastných zdrojov nemusel investovať do kúpy pozemku príliš veľa a mohol si nechať dostatok peňazí na začatie stavby. V jeho prípade išlo o pozemok v hodnote 76.000 eur, takže banka mu na jeho kúpu poskytla hypotéku vo výške 64.000 eur. Z vlastných zdrojov zaplatil za pozemok 12.000 eur a 38.000 eur mu ešte ostalo na začatie výstavby.

2. Hypotéka na výstavbu

Asi po roku sme sa s klientmi stretli opäť. Počas tejto doby si dali vypracovať projekt, požiadali o stavebné povolenie, ktoré keď nadobudlo v zmysle zákona právoplatnosť, klient spolu s manželkou mohli začať stavať. V čase podania žiadosti o novú hypotéku, teda na výstavbu domu, mala ich rozostavaná nehnuteľnosť hodnotu 140.000 eur a budúca hodnota samotného domu bez pozemku bola vyše 240.000 eur. Keďže sme už vopred vedeli, že pre klientov bude najvýhodnejšia banka práve tá, ktorú sme vybrali už pri kúpe pozemku, podali sme žiadosť práve v nej. Ak by sa výrazne zmenili podmienky tejto banky, mohli sme zrefinancovať už existujúci úver na kúpu pozemku do takej banky, ktorá by aktuálne bola pre účel výstavby pre klientov výhodnejšia. V ich prípade sme to ale robiť nemuseli.

Dali si vypracovať znalecký posudok na rozostavanú stavbu, v ktorom bola zahrnutá aj budúca hodnota hotového domu, k žiadosti sme doplnili geometrický plán a právoplatné stavebné povolenie a spolu so štandardnými dokladmi k príjmom sme v banke podali žiadosť. Banka by klientom schválila hypotéku až do 85% budúcej hodnoty domu, ale vzhľadom k tomu, že najlepšie úrokové sadzby boli do 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, klientom postačila aj táto suma, čiže 180.000 eur (menej ako 80% z 240.000 eur). Banka klientom schválila plnú sumu, o ktorú požiadali, pretože znalec v banke vyhodnotil, že hodnota domu po kolaudácií podľa vypracovaného znaleckého posudku, teda 240.000 eur, je reálna.

Klienti úverovú zmluvu k schválenej hypotéke podpísali a mali 6 mesiacov na to, aby požiadali o prvú tranžu, čiže prvú časť úveru. Museli ale splniť podmienku, že do toho času bude aktuálna hodnota ich stavby 120.000 eur, pretože banka im mohla uvoľniť len polovicu zo schválenej hypotéky vo výške 180.000 eur, čiže 90.000 eur. Pričom táto suma nemohla byť zároveň viac ako 85% z aktuálnej hodnoty rozostavaného domu. Bolo totiž nutné dodržať podmienku, že každá tranža úveru nemohla byť vyššia ako 85% z aktuálnej hodnoty stavby. Túto aktuálnu hodnotu vždy posúdil znalec banky na základe predloženej fotodokumentácie, ktorú porovnával s prvotným znaleckým posudkom. Našťastie, už pri schválení bola aktuálna hodnota ich stavby 140.000 eur, mohli o prvé čerpanie úveru požiadať aj hneď.

Keďže klienti mali dosť vlastných peňazí na to, aby mohli vo výstavbe pokračovať, o prvú časť úveru požiadali až o niekoľko mesiacov a keďže ich stavba rástla naozaj rýchlo, onedlho mohli požiadať aj o ďalšiu tranžu, ktorá bola určená vo výške 40% z aktuálnej hodnoty domu. Keď doložili ďalšie fotografie o tom, ako vo výstavbe pokračujú, banka im načerpala aj poslednú časť hypotéky vo výške 10% z úveru. Tzn. že klienti načerpali hypotéku v 3 častiach: najskôr 50%, potom 40% z výšky úveru, pretože bolo splnené, že čerpaná časť úveru bola vždy najviac 85% z aktuálnej hodnoty ich rozostavanej stavby a nakoniec im banka uvoľnila poslednú, tretiu časť vo výške 10% z úveru.

Zhrnutie a naše odporúčania

Ako vidíte,nastavenie hypotéky na výstavbu domu a jeho pochopenie nie je jednoduché, ale pokiaľ máte dostatok informácií, podporu odborníkov a nenecháte nič na náhodu, môžete dostať v banke veľmi dobré podmienky na financovanie stavby. Ako som už ale spomenula, každý úverový prípad je pri výstavbe iný, preto musíme aj k ich riešeniam pristupovať individuálne.

Ak plánujete výstavbu domu a budete ju financovať prostredníctvom hypotéky, je dobré už vopred starostlivo každý krok naplánovať. Pri tomto type úveru nie je ťažké zamotať sa, často pri jeho realizácií vznikajú problémy, s ktorými ste vopred nepočítali. Ak potrebujete pomoc profesionálov, neváhajte sa obrátiť na našich hypotekárnych špecialistov a dohodnite si s nimi stretnutie.