Príjmy z podnikania a hypotéka
Typ, výška príjmu a jeho preukázateľnosť sú jedným zo základných kritérií schválenia hypotéky. Typ príjmu je aj snáď prvou otázkou, ktorú sa klienta opýtame, keď spoločne ideme riešiť jeho hypotéku. Samozrejme, väčšinou sú naši klienti zamestnanci, ktorých čisté príjmy sú v bankách automaticky akceptovateľné v plnej výške, pretože sú už „očistené“ o odvody do poisťovní a dane. Na Slovensku je 2,5 milióna občanov v zamestnaneckom pomere, čiže príjem zo závislej činnosti je absolútne najzastúpenejším typom príjmov, s akými naši klienti za nami prichádzajú.
Podnikatelia – žiadatelia o hypotéku a akceptácia ich príjmov
Máme u nás ale až okolo pol milióna živnostníkov a vyše 405.000 spoločností s ručením obmedzeným (s.r.o.) a títo podnikatelia sú tiež potenciálnymi žiadateľmi o úver. Ich príjmy už ale nie sú bankami akceptované jednotne a sú posudzované celkom odlišne. V tomto článku sa tak bližšie pozrieme na to, aké majú podnikatelia možnosti uspieť pri žiadosti o hypotéku a ako sú ich príjmy akceptované v bankách. Táto problematika je trochu rozsiahlejšia, pretože inak naše banky posudzujú príjmy živnostníkov a inak príjmy právnických osôb, predovšetkým spoločností s ručením obmedzeným, pretože tie sú u nás najviac zastúpené.
Posudzovanie príjmov SZČO
V minulosti banky akceptovali príjmy živnostníkov na základe modelu „základ dane – daň/12“. Vtedy mali živnostníci problém dostať hypotéku, pretože každý vždy hľadal v rámci možností spôsoby, ako platiť čo najmenej daní a odvodov. Živnostníci tak svoje daňové priznania optimalizovali. Ich príjmy akceptovateľné pre banky tak boli nízke a nemali možnosť dostať hypotéku. Banky ale časom pochopili, že aj títo ľudia pracujú a majú príjmy, väčšinou oveľa vyššie ako tie, ktoré boli výsledkom ich účtovníctva. Pristúpili tak k akceptácií príjmov živnostníkov na základe tržieb resp. obratov. Dnes banky akceptujú od 10 až do 60% z ročných obratov a 1/12 je tak čistým mesačným príjmom živnostníka. Spomínané rozpätie 10 až 60% sa týka akceptácie jednotlivých bánk. Dobrou správou pre slovenských živnostníkov ale je, že až 5 bánk akceptuje z ich tržieb viac ako 35%, ktoré vydelia 12 mesiacmi a dostávame tak čistý príjem SZČO.
Príklad:
Živnostník, ktorý má ročný obrat podľa daňového priznania vo výške 35.000 eur, môže mať akceptovaný čistý mesačný príjem v jednej z bánk vo výške 1.604 eur, v inej 1.108 eur, ale ak si podal daňové priznanie s uplatnením paušálnych výdavkov, tak mu jedna z bánk uzná mesačný príjem vo výške až 1.900 eur. Vo väčšine bánk záleží aj od odvetvia, v ktorom živnostník podniká.
Akceptácia príjmov s.r.o.
Pri s.r.o. banky príjmy spoločníkov posudzujú trochu iným spôsobom. Ako mesačný príjem plynúci z príjmu s.r.o. akceptujú na účet vyplatený podiel na zisku vydelený 12, čo bol v minulosti jediný spôsob akceptácie príjmu s.r.o., Aj pri týchto firmách ale banky od pôvodného spôsobu upustili a všetky vypočítavajú príjem spoločníka ako % z tržieb resp. obratov s.r.o. Niektoré banky akceptujú príjmy len takých spoločností, ktoré majú len jedného spoločníka, prípadne druhým je manžel. Máme ale aj také banky, ktoré % z obratov vydelia počtom spoločníkov a len túto sumu vydelenú 12 akceptujú ako čistý príjem žiadateľa o hypotéku. Na trhu máme 5 bánk, ktoré vedia poskytnúť hypotéku aj spoločníkom v s.r.o. a akceptujú obraty resp. tržby podľa daňového priznania za predchádzajúci kalendárny rok v rozmedzí od 10 do 55%. Spomínaných 55% platí len pre tie s.r.o, ktoré nemajú ročný obrat vyšší ako 80.000 eur, nad túto sumu akceptujú len 12%.
Príklad:
Jednoosobová s.r.o., má ročný obrat vo výške 70.000 eur. Mesačný príjem jej spoločníka bude jedna z bánk akceptovať vo výške 875 eur, iná vo výške 1.166 eur, ďalšia vo výške až 3.208 eur. Podobne ako pri SZČO aj v prípade spoločníkov s.r.o. závisí od oblasti, v akej firma podniká.
checklist zdarma: Ako získať hypotéku na bývanie pre podnikateľov
- Informuje vás o všetkých dôležitých dokumentoch, ktoré od vás môže banka pri žiadosti o hypotéku dopytovať..
- Získajte prehľad o tom, ako banka vypočíta váš mesačný príjem.
Ak vaše príjmy plynú z podnikania, môžete sa stretnúť s viacerými obmedzeniami. Na otázky, komu banky neposkytnú úver alebo kedy úver neschvália, nájdete odpovede v checkliste.
Akceptácia príjmov z prenájmu nehnuteľností
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti, hlavne bytov, má dnes veľa ľudí hlavne vo väčších mestách. Keďže príjem z prenájmu nehnuteľnosti je príjmom fyzickej osoby, ale nie je živnosťou, zdaňuje sa osobitne, čiže aj banky ho posudzujú zase inak ako príjmy z podnikania. Navyše mnoho prenajímateľov nie sú podnikateľmi. Banky akceptujú príjmy z prenájmov v priemere od 50 do 70% z mesačného prenájmu. Podmienkou je, že nájom musí byť vyplácaný na účet, s nájomcom musí mať klient podpísanú platnú nájomnú zmluvu a musí trvať aspoň 3 resp. 6 mesiacov. Niektoré banky ho akceptujú dokonca aj vtedy, ak ešte nie je toto nájomné zahrnuté v daňovom priznaní, lebo trvá krátko. V niektorých bankách ale nemôže byť jediným zdrojom príjmu, je akceptovaný len ako doplnkový príjem.
Základné podmienky akceptácie príjmov podnikateľov
Okrem toho, akú výšku príjmov banky akceptujú u podnikateľov, či už živnostníkov alebo s.r.o., sledujú aj ďalšie kritériá. Sú nimi hlavne oblasť podnikania, vzdelanie, či je klient členom nejakej komory, ale veľmi dôležitá je aj doba podnikania. U živnostníkoch vo väčšine bánk stačí aspoň 6 mesačná doba, pričom príjmy už musia byť zahrnuté v daňovom priznaní, niektoré banky vyžadujú aspoň 18-mesačnú dobu trvania podnikania. Pri s.r.o. je toto kritérium posudzované individuálne. Aby príjmy z podnikania boli v bankách pri žiadosti o hypotéku akceptované, musia žiadatelia k žiadosti doložiť daňové priznanie, účtovné výkazy, výpisy z podnikateľského účtu za posledné 3 až 6 mesiacov a potvrdenie z daňového úradu o podaní daňového priznania a nedoplatkoch na dani. No a v neposlednom rade je jednou veľmi dôležitou podmienkou všetkých bánk, že firma, či už SZČO alebo s.r.o nesmie byť v strate.
Hypotéka a upravené daňové priznanie
Často sa stretávame s podnikateľmi, hlavne živnostníkmi, ktorí majú tendencie svoje daňové priznania upravovať podľa potrieb banky. V tejto súvislosti by sme chceli upozorniť, že samozrejme, je dobré sa na hypotéku pripraviť a často je možnosť daňové priznanie spracovať tak, aby klientovi banka dala čo najvyššiu hypotéku. Ale žiaľ, ešte aj dnes sa stretávame s prípadmi, kedy napríklad neskúsení účtovníci poradia našim klientom, aby si dali do výdavkov čo najnižšie sumy, lebo im inak potrebnú výšku hypotéky v banke neschvália. Klienti ale potom musia platiť vysoké dane a odvody do poisťovní, čo by za normálnych okolností nemuseli. A robia to zbytočne. Pretože dnes banky akceptujú pomerne vysoké % z obratov firiem, takže im potrebné sumy hypoték vychádzajú aj na základe daňových priznaní nevyžadujúcich úpravy.
Príbeh o klientoch – živnostníkoch a ich daňových priznaniach
Ako príklad by sme chceli uviesť príbeh našich klientov, ktorý si upravili svoje daňové priznanie na účely získania vysokej hypotéky. Na jar pred pár dokmi k nám prišli klienti, manželia živnostníci. Podnikali v oblasti IT a administratívy. Chceli si kúpiť byt, ktorý už mali aj vyhliadnutý a na stretnutie s našim kolegom už priniesli aj nedávno podané daňové priznania. Obaja manželia mali dosť vysoké obraty, takže už na prvý pohľad bolo zrejmé, že nebudú mať problém dostať hypotéku v požadovanej výške. Ich obraty spolu boli okolo 80.000 eur, nemali žiadne úvery, ešte ani deti a chceli hypotéku vo výške 200.000 eur. Oni ale prišli s daňovými priznaniami vypracovanými bez takmer žiadnych výdavkov, pretože dostali ešte dávno predtým, ako sa stretli s našim hypotekárnym špecialistom informáciu, že ich základ dane – daň musí byť dostatočne vysoká suma na získanie hypotéky. Nášmu kolegovi bolo už na prvý pohľad jasné, že ich obraty sú dostatočne vysoké na to, aby požadovanú sumu hypotéky dostali aj bez takto „nešťastne“ upraveného daňového priznania.
Tŕnistá cesta za novým bývaním
Teraz už ale nebolo cesty späť, takže kolega klientom poradil banku s najvýhodnejšími podmienkami a najnižším úrokom a kompletnú žiadosť do banky podali. O pár dní prišlo z banky rozhodnutie: hypotéka bola zamietnutá. Na rad teda prišla ďalšia banka s druhými najlepšími podmienkami. Klientom ale žiadosť zamietli aj tam. Dôvodom zamietnutia hypotéky v oboch bankách neboli ich nízke príjmy, úverový register, nedoplatky na odvodoch alebo zlá bonita, ale skutočnosť, že schvaľovateľom bolo zrejmé, že daňové priznania, ktoré klienti podali, boli účelovo upravené. Takto si klienti urobili zbytočné starosti. Celý prípad ale našťastie napokon dopadol dobre. Našla sa banka, ktorá klientom aj napriek tomu vyšla v ústrety a po starostlivom posúdení im udelila výnimku a hypotéku schválila. Tento príbeh, ktorý sme medzi kolegami pozdieľali ako „memento“ je ale príkladom toho, ako sa oplatí už vopred poradiť so skúsenými odborníkmi.
Zhrnutie
Príjmy z podnikania sú špecifické hlavne v tom, že každá banka k nim pristupuje po svojom. V súčasnosti je ale akceptácia príjmov podnikateľov zo strany bánk oveľa priaznivejšia a takmer každému prosperujúcemu podnikateľovi vieme s vybavením hypotéky pomôcť. Vždy je ale dobré sa na hypotéku pripravovať už v predstihu, pretože len tak je možné nastaviť si nie len príjmy, ale aj reálne očakávania. Zároveň nesmieme zabúdať, že s nárastom úrokových sadzieb sa opäť môže komplikovať získanie potrebnej výšky hypotéky nie len pre žiadateľov s príjmami z podnikania, ale aj pre zamestnancov.
naše odporúčania
Preto ak plánujete kúpu novej nehnuteľnosti alebo potrebujete financovať jeho výstavbu, rekonštrukciu, prípadne zafinancovať iné svoje plány, nenechávajte si všetko na poslednú chvíľu. Už v dostatočnom predstihu sa na svoje budúce kroky pripravte a získavajte informácie len od skúsených odborníkov. Obráťte sa na našich hypotekárnych špecialistov, ktorí poznajú najschodnejšiu cestu k výhodnej hypotéke aj pre tých, ktorým sa môže na prvý pohľad zdať táto cesta „zarúbaná“.
Autor: Viera Schleifová
