NBS mieša karty na hypotekárnom trhu. Čo nás ešte čaká?

NBS mieša karty na hypotekárnom trhu. Čo nás ešte čaká?

Národná banka Slovenska už niekoľko rokov stráži poskytovanie hypoték, a to stále prísnejšie. Dbá o to, aby jednak banky neposkytovali úvery, ktoré nebudú riadne splatené a zároveň aby aj klienti boli chránení pre prípad vzostupu úrokových sadzieb alebo poklesu cien nehnuteľností.

V posledných obdobiach museli banky pristúpiť k viacerým opatreniam. Jedným z najvýraznejších bolo zníženie podielu 100%-ných hypoték na maximálne 10% zo všetkých poskytnutých hypoték a skrátenie doby splatnosti spotrebných úverov najviac na 7 rokov. Od marca minulého roku okrem toho banky dostali zákonom určenú povinnosť znížiť poplatok za predčasné splatenie úveru založeného nehnuteľnosťou mimo konca fixácie z pôvodných 4 až 5% na súčasné 1%.

Na jar roku 2017 nás čakajú ešte ďalšie zmeny. Ktoré to budú? Budú sa týkať aj Vás? Tu je ich prehľad:

Zníženie počtu hypoték nad 80% zakladanej nehnuteľnosti

Týchto by postupne malo byť maximálne 40% zo všetkých úverov na bývanie, tzn. že hypotéku nad 80% dostanú len 4 z 10 žiadateľov. Keď si budete chcieť kúpiť nehnuteľnosť, budete potrebovať vlastných min. 20% z kúpnej ceny.

Dokladovanie príjmov

Okrem splátok úverov banky budú sledovať aj Vaše pravidelné mesačné náklady napríklad účty za energie, telefóny alebo internet. Významné zmeny majú nastať aj pri posudzovaní príjmov podnikateľov, členov komôr a sprostredkovateľov, pretože doteraz banky akceptujú aj obraty týchto subjektov, nevychádzajú striktne podľa daňových priznaní. Dokonca sprísniť sa má aj posudzovanie príjmov pri refinančných hypotékach.

Finančný vankúš a stres test

Žiadatelia o úver budú musieť mať vyšší príjem na získanie hypotéky ako doteraz, pretože banky budú ako disponibilný príjem na splátku úveru počítať sumu príjmov zníženú nie len o záväzky, ale aj o 5 a postupne až 20%, ktoré majú slúžiť ako dostatočná rezerva na bežné výdavky dlžníka. Zároveň banky budú maž povinnosť posudzovať schopnosť žiadateľa o hypotéku splácať úver vyšší o 2% ako v čase jeho schválenia pre prípad vzostupu sadzieb (tzv. stres test)

Hypotéky na apartmány

Veľa developerov v rámci svojich projektov musí niektoré typy nehnuteľností zapísať ako apartmány a nie ako byty, čo vychádza zo stavebného zákona. Na kúpu apartmánu by mali banky poskytnúť úver so splatnosťou maximálne 7 rokov.

Dĺžka zamestnania

Zmena má nastať aj v minimálnej dobe zamestnania žiadateľov o hypotéku, a to z pôvodných 3 na 6 mesiacov. Dôvodom je umelé navyšovanie príjmov alebo zamestnávanie sa podnikateľov pre účely získania hypotéky.

Znalecké posudky

K zmene má dôjsť aj pri posudzovaní nehnuteľností a dokladovaní znaleckých posudkov. Doteraz banky mali možnosť oceňovať nehnuteľnosti aj interným spôsobom na základe cenovej mapy alebo priložených fotografií. Aj tomuto má byť koniec. Budú od klientov požadovať aktuálne znalecké posudky staré maximálne 12 mesiacov a to dokonca aj pri refinančných hypotékach.

Záverom

Všetky tieto zmeny sú síce už zákonom schválené, ale banky ešte stále nevedia, v akej presnej podobe ich pretavia do konkrétnych podmienok. Jedno je ale isté: k významným zmenám v najbližšom období dôjde ( niektoré budú platiť už od 1.3.2017  ). A získať hypotéku nebude pre mnohých klientov také ľahké, ako to bolo v posledných rokoch. Radíme preto ľuďom, ktorých sa opatrenia NBS dotkne a ktorí sa s nami na hypotéku pripravujú, aby požiadali o úver včas ešte pred účinnosťou týchto sprísnení.

Čo si myslíte o tejto regulácii NBS? Napíšte nám to trebárs sem do komentára:

Komentáre
  1. Filip Sabo píše:

    Akokeby nestacilo,ze minimalne polovicu hypoteky im preplatime navyse,plus este aj byt je ich ,to uz je zdieracstvo ,mal by s tym uz niekto nieco robit!

  2. Tomas píše:

    filip najhorsie je ze byt je tvoj. aby si platil vsetky poplatky a dane. ale oni maju zalozne pravo ze ti ho vezmu ked by si neplatil. (oto horsie)
    Ale mne sa paci ze banka uz nebude mat internych znalcov. mne sa stavalo ze mi banky stale ponizovali znalecky len preto aby usetrili a mohli dat nizsi uver.
    A tiez suhlasim ze budu robit stres test ci je klient schopny splacat aj uver s +2% urokom (aj ked aj to je podla mna malo)
    10 rokov dozadu 100% hypo neexistovali, takze vobec nevidim problem v tom ze sa k tomu vracaju. je to neprijemne, ale urcite nic nezvycajne.
    Ja vidim problem v ludoch ze su ochotni platit vysoke ceny za nehnutelnosti, namiesto toho aby pouzivali rozum a hladali nizsie ceny. cim nepotrebuju 100% hypo. a o par rokov ked bude urok 3-5% tak nebudu platit extremne mesacne splatky. a po krize ked ceny klesnu budu mat dalsi problem ze to nepredaju a budu v dlhu.
    Zaver je asi taky, ludia by nemali podporovat developerov a nechat sa okradat. banky nic zle nerobia su podnikatelia a chrania svoje investicie.
    Tomas

  3. Peter Benech píše:

    Regulácia je potrebné pre kompenzaciu externality,ktorou je zloženie ur.sadzieb ECB a monetarna politika ECB kvantitatívneho uvolnovania v snahe zamedziť akejsi deflacii stimuláciou inflácie, ktorá beztak nepride hneď,ale skokovite a čo príde hneď,je inflácia realit,ktorá zial do vzorca inflacie (presnejsie indexu spotrebitelskych cien),ci uz nášho alebo eurostatoveho nie je zapocitana.Zisla by sa konkurencia najomnymi bytmi,ktorá je ale pri podiele 4% bytov miziva. SR si samé nevie pomôcť,len na regulaciu nevhodne odpovedať dalsou regulaciou,keďže ECB nemame pod palcom,ale zapadniari,ktorí spekulativne v BA skupili reality,lebo vedeli,ze Mario Draghi pusti útoky nadol,co znamená rast cien ich realit.Pri nizkych hypourokoch si treba sporiť na horšie časy vyšších urokiv,trebárs aj v realitných fondoch,ktorých portfolio by malo vtedy rast.Pri zmene uroku nahor potom, co najviac istiny splatiť uspormi. Banky nie sú nevinne,lebo castokrat splyvaju s developermi a ich ur.sadzby oproti zapadnym sú vysoké,majú tu zlatú banu.

Pridať komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *