9 sporných názorov a mýtov o hypotékach

Aj napriek tomu, že hypotéka – dnes už správne povedané úver na bývanie – je pomerne známym pojmom a finančný produkt so striktne určenými základnými parametrami, banky sa v podmienkach poskytovania týchto úverov dosť rôznia. Je to preto, že každá má svoju vlastnú riskovú politiku, od ktorej sa odvíjajú aj detailné postupy schvaľovania a poskytovania hypoték. Každá banka inak posudzuje jednotlivé typy príjmov, majú inak nastavené produkty, apod. Aj samotní žiadatelia o úver sú rôzni, čo platí pre jedného, už nemusí platiť pre jeho kamaráta. Na základe individuálnych skúseností z minulosti tak vzniklo veľa mýtov a mylných názorov súvisiacich s poskytovaním úverov na bývanie.

Aby sme uviedli niektoré mýty a nepravdivé alebo sporné tvrdenia na pravú mieru, vytvorili sme stručný prehľad tých najčastejších a aj z pozorovania vyjadrení našich klientov najdiskutovanejších tém. Zároveň k nim pridávame aj náš názor, či sa jedná o mýtus alebo spornú interpretáciu danej skutočnosti.

1, najnižší úrok = najvýhodnejšia hypotéka – MÝTUS

Veľa ľudí si myslí, že najvýhodnejšia hypotéka je taká, na ktorej dostanú najnižší úrok. Ani zďaleka to nie je pravidlo. Okrem úroku banke platíte aj ďalšie poplatky, napríklad za poskytnutie úveru, vedenie účtu, niektoré banky vám dajú nízky úrok, ale podmienkou je poistenie schopnosti splácať hypotéku, ktoré je neraz dosť drahou službou a platíte zaň nemalú sumu mesačne k splátke hypotéky.

2, ak nebudem načas splácať, prídem o nehnuteľnosť – MÝTUS

Ešte aj v dnešnej dobe, kedy sú informácie o úveroch na bývanie ľahko dostupné, sa stretávame s obavami niektorých, hlavne starších klientov, či neprídu o nehnuteľnosť, ak sa so splátkou čo len raz omeškajú. Tieto obavy vôbec nie sú opodstatnené. Aj napriek tomu, že každému odporúčame splácať úvery pravidelne a bez omeškania, pri malom zaváhaní nikomu banka ešte nehnuteľnosť nezobrala. Cieľom banky nie je prísť k vašej nehnuteľnosti, ale získať späť peniaze, ktoré vám požičia. Uplatnenie záložného práva je úplne posledná možnosť, ku ktorej banka pristupuje a kým tak urobí, hľadá spoločne s dlžníkmi všetky dostupné možnosti, aby k tomu nemuselo dôjsť.

3, americká hypotéka je úver bez založenia nehnuteľnosti / bez dokladovania príjmu – MÝTUS

Občas sa nás klienti pýtajú, či môžu dostať americkú hypotéku, lebo nemajú vhodnú nehnuteľnosť, ktorú by založili alebo iní majú záujem požiadať o americkú hypotéku bez dokladovania príjmu. Toto je ďalší mýtus, ktorý by sme radi vyvrátili. Hypotéka je vždy úverom so založením nehnuteľnosti a dnes už podľa nariadení NBS úver bez dokladovania príjmu nie je možné dostať. Americká hypotéka sa vyznačuje jediným parametrom, ktorý ju odlišuje od iných úverov založených nehnuteľnosťou, a to je možnosť získať úver bez dokladovania účelu banke.

4, ak som v úverovom registri, nedostanem hypotéku – ČIASTOČNE PRAVDA

Na našej webstránke máme okrem iného aj chat, kde sa nás potenciálni klienti pýtajú na rôzne veci ohľadne úverov. Jednou z častých otázok býva, či môžu dostať hypotéku, ak sú v úverovom registri. Túto otázku treba ale vždy naformulovať aj s doplnením o informáciu, o aké záznamy v úverovom registri klienta sa jedná. Je pravdou, že ak ste nesplácali svoje úvery včas a ste aj teraz v omeškaní, pravdepodobne vám žiadna banka úver neschváli. Ak sa vám ale stalo v posledných rokoch, že ste sa párkrát omeškali s jednou splátkou niekoľko dní a budete vedieť vaše omeškanie zdôvodniť, nemusí to byť dôvodom na zamietnutie úveru.

5, nepotrebujem žiadne úspory – ČIASTOČNE PRAVDA

Aj keď na jednej strane by bolo možné namietať, že sa jedná o mýtus, pretože banky alebo stavebné sporiteľne stále vedia k hypotéke s LTV 80% resp. v niektorých prípadoch ešte do 90% dofinancovať klientom sumu do 100% kúpnej ceny, nepovažujeme to za šťastné riešenie. Navyše, vo väčšine prípadov to žiadateľom vzhľadom k ich príjmom ani nevychádza. Pretože pravdou je, že vlastné nasporené peniaze majú hlavne tí klienti, ktorí majú vyššie príjmy a práve týmto je možné jednoduchšie dofinancovať hypotéku do 100% kúpnej ceny. A nesmieme zabudnúť, že keď si kupujete byt alebo dom, vaše nové bývanie treba z niečoho ešte aj zariadiť. Preto realita je taká, že úspory pri kúpe nehnuteľnosti, ak ju nekupujete už kompletne zariadenú, určite budete potrebovať.

6, ideálne je splatiť hypotéku čo najskôr – ČIASTOČNE PRAVDA

Vybrať si správnu dobu splatnosti úveru nemusí byť vždy ľahké. Mnohí z našich klientov majú požiadavku na čo najkratšiu dobu splatnosti hypotéky, pretože ju chcú mať splatenú čo najskôr a chcú mať ten záväzok za sebou. Zároveň vedia, že čím má úver kratšiu dobu splatnosti, tým viac ušetria. Áno, to je pravda. Môžu si to dovoliť ale len tí žiadatelia o úver, ktorí majú dostatočne vysoké príjmy, aby im zároveň aj vyššia splátka vyšla. Nie vždy je to ale možné. Ak máte príjmy nižšie, banka vám ani neumožní požiadať o úver s krátkou dobou splatnosti. Podľa našich skúseností je pre klientov so štandardnými príjmami najideálnejšie požiadať o hypotéku s maximálnou dobou splatnosti a zároveň si sporiť. Z úspor tak môžete robiť mimoriadne vklady alebo ak si zvolíte vhodný spôsob dlhodobejšieho sporenia, budete mať z čoho predčasne splatiť aj celú hypotéku.

7, najvýhodnejšiu hypotéku dostanem vo vlastnej banke – MÝTUS

Toto tvrdenie je jedným z najväčším mýtov, ktoré na trhu úverov vôbec existuje. Samozrejme, že sa nájdu prípady, kedy vám práve vaša banka dá tie najlepšie podmienky, ale je to skôr náhoda ako pravidlo. Jednotlivé banky sa svojimi podmienkami poskytovania úverov výrazne líšia, takže niektoré nevedia vyjsť v ústrety určitým skupinám klientov, ale iné sú pre nich ako stvorené. Mnohí ľudia ťažko menia svoje návyky vrátane zmeny banky, ale často si situácia vyžaduje, aby ju zmenili, pretože iná banka im vie poskytnúť hypotéku alebo spotrebný úver s oveľa výhodnejšími podmienkami, dokonca neraz ich vlastná banka vôbec nevie financovať.

8, refinancovaním sa dajú ušetriť tisíce eur – ČIASTOČNE PRAVDA

Refinancovanie úverov je dosť sporná téma, pretože jeho výhodnosť ovplyvňuje veľa faktorov. Zásadnými sú pôvodná úroková sadzba, úroková sadzba nového refinancovaného úveru, zostatok úveru, doba splatnosti či poplatok za predčasné splatenie. Výhodnosť refinancovania sa dá ale jednoducho vypočítať aj inak – porovnaním celkovej zaplatenej sumy vrátane všetkých poplatkov, ktorú klient zaplatí do konca fixácie na pôvodnom úvere a sumy zaplatenej za rovnaké obdobie vrátane poplatkov na novom úvere. Do poplatkov treba zahrnúť poplatok za predčasné splatenie v pôvodnej banke, poplatky za vedenie účtu, cenu znaleckého posudku na nehnuteľnosť, ak je potrebný, poplatok za poskytnutie úveru v novej banke, ako aj poplatok katastru za vklad záložných zmlúv. Často sa refinancovanie so zohľadnením všetkých nákladov neoplatí. Dnes ale stále máme banky, ktoré vám preplatia poplatok za predčasné splatenie pri prechode z inej banky, niektoré si nehnuteľnosť ocenia aj samé alebo akceptujú aj starší posudok, ktorý vám ešte ostal. Pri vysokých úveroch alebo pri zlúčení viacerých úverov je ale neraz možné ušetriť aj spomínané tisíce eur.

9, nepotrebujem žiadneho poradcu, všetko si vybavím sám – ČIASTOČNE PRAVDA

Pravdivé tvrdenie, ak už napríklad s hypotékou máte skúsenosti alebo máte pri sebe bankára, ktorý vám poradí ako na to. Či už známeho alebo rovno pracovníka banky, ktorý vám presne povie, ako sa dostať k hypotéke. Naša prax nám ale ukazuje niečo iné. V súčasnosti využíva skúsenosti finančných sprostredkovateľov veľa ľudí. Nie je to preto, že by si neporadili sami. Práve naopak, väčšina našich klientov sú vzdelaní a inteligentní ľudia. K využitiu našich služieb majú hlavne dve pohnútky: buď nemajú čas chodiť po bankách a surfovať po internete, aby si zistili čo najviac informácií alebo ich táto problematika osobne nezaujíma a chcú mať istotu, že budú mať k dispozícií taký finančný produkt, ktorý bude pre nich najvýhodnejší.

Zhrnutie a naše odporúčania

Hypotéka aj napriek tomu, že naoko vyzerá byť jednoduchým bankovým produktom, takou nakoniec nie je. Skoro pri každom úverovom prípade, ktorý s našimi klientmi riešime, narazíme na nejaké menšie či väčšie prekážky, niekedy aj na rozsiahlejšie problémy, ktoré treba riešiť. A práve vtedy sa stávame nenahraditeľnými sprievodcami našich klientov na ceste za financovaním ich potrieb a snov. Naši hypotekárni špecialisti s bohatými skúsenosťami a nadštandardnými vzťahmi s bankármi vám tak môžu byť neoceniteľnou oporou nie len pri hľadaní najvýhodnejších možností, šetrení času a energie, ale aj pri riešení vzniknutých problémov. Presvedčte sa o kvalite našich služieb – dohodnite si stretnutie s našimi odborníkmi.