Poplatky, ktoré vás pri vybavovaní a splácaní hypotéky neminú

Hypotéka je úverový produkt, ktorý sa odlišuje v bankách mnohými znakmi. Okrem úrokovej sadzby, ktorú považujeme za základné kritérium výberu najvýhodnejšej hypotéky ako prvotnú cenu úveru, netreba zabúdať ani na jej ďalšie vlastnosti a parametre. Sú nimi doba fixácie, doba splatnosti, použitie požičaných peňazí, ako aj LTV, čo je skratka pre „loan to value“, po slovensky pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti. Všetky tieto parametre ovplyvňujú výhodnosť hypotéky. Cenu hypotéky ale neurčuje len výška úroku a splátka, ale aj ďalšie náklady s ňou súvisiace. Ide hlavne o poplatky, ktorým sa v banke a iných inštitúciách pri jej vybavovaní a splácaní nevyhnete. Ktoré sú to?

Hypotéka a vedenie účtu v banke

Jedným z dôležitých faktorov, ktoré majú vplyv na výhodnosť splácania úveru, je cena za vedenie účtu. Vo väčšine bánk, ak chcete získať čo najlepšiu úrokovú sadzbu, musíte mať zriadený bežný účet, z ktorého hypotéka bude splácaná. Niektoré banky dokonca požadujú aj jeho aktívne využívanie. Aktivitou sa rozumie napríklad zasielanie výplaty naň, zriadenie trvalých príkazov a inkás alebo určitý počet platieb kartou. Na druhej strane sa vám ale mnohé banky odmenia odpustením časti alebo celého poplatku za jeho vedenie. Preto je dôležité brať do úvahy aj poplatky súvisiace s vedením účtu, ktoré sú v priemere od 5 do 10 eur mesačne podľa typu účtu, ktorý si vyberiete.

Poplatok za poskytnutie hypotéky

Ďalším poplatkom je poplatok za poskytnutie resp. spracovanie hypotéky. Tento poplatok banky účtujú priemerne vo výške 0,8 – 1% z výšky úveru. V rámci kampaní ich niekedy vedia odpustiť, inokedy len ich časť, prípadne ho nemusí platiť určitá skupina klientov. Keď si zoberiete hypotéku vo výške 100.000 eur, banka môže len v rámci tohto poplatku od vás zinkasovať 800 eur aj viac, čo je napríklad cena jednej kvalitnej manželskej postele. Ak túto sumu nemáte k dispozícií, v niektorých bankách vám tento poplatok rozpočítajú do splátok alebo vám o túto sumu navýšia úver, kedy sa stane jeho súčasťou a zároveň je úročený. V posledných mesiacoch majú niektoré banky jednotný spracovateľský poplatok, ktorý nie je % zo sumy úveru, ale jedná sa o jednotnú sumu pre všetkých.

Poplatok rozpočítaný do splátok pri predčasnom splatení hypotéky

V súvislosti s poplatkom za poskytnutie úveru by som rada upozornila na jeden fakt: Čo sa stane s poplatkom za poskytnutie úveru rozpočítaným do splátok, ak hypotéku vyplatíte skôr? K tejto situácií môže dôjsť napríklad pri refinancovaní hypotéky do inej banky alebo pri predaji nehnuteľnosti. Ak ho uhradíte vopred, bude vysporiadaný a samozrejme, nič sa nestane. Nestane sa nič ani vtedy, ak vám o tento poplatok banka navýši výšku úveru, bude už zaplatený. Ale ak vám ho banka rozpočíta do splátok, môžu nastať dve možnosti: buď vám jeho nezaplatený zvyšok odpustí alebo vám jeho nezaplatenú časť dopočíta do zostatku dlžnej sumy pri predčasnom splatení, musí ale dodržať zákonnú podmienku, že poplatok za predčasné splatenie celkovo nesmie presiahnuť 1% z vyplácanej istiny.

Zmeny na hypotéke

Nezabúdajte ani na ďalšie typy poplatkov banke, ktoré inkasuje napríklad pri zmenách na hypotéke, či už za zmenu fixácie, doby splatnosti, vyňatie spoludlžníka alebo pri zmene zabezpečenia. Banka vám v zmysle sadzobníka poplatkov môže účtovať aj poplatky za upomienky, prípadne za mimoriadne vklady počas trvania fixácie pri sume nad 20% zo zostatku úveru. Niektoré banky umožňujú robiť bezplatné mimoriadne vklady aj nad rámec zákonných 20%, preto je dobré myslieť na to pri výbere banky hneď na začiatku. Pri starších hypotékach, na ktoré sa vzťahuje ešte poskytovanie štátneho príspevku pre mladých, sa uplatňujú niektoré poplatky iným spôsobom. Tu sa jedná hlavne o odpustenie poplatku za predčasné splatenie počas prvých 5 rokov splácania úveru.

Poplatky a náklady súvisiace s hypotékou mimo banky

Vyššie uvedené druhy poplatkov musíte zaplatiť banke. Pri vybavovaní a splácaní hypotéky ale vaše náklady s bankovými poplatkami nekončia. Na aké účely ešte budete musieť hlbšie siahnuť do vrecka?

Cena za poistenie zakladanej nehnuteľnosti

Podmienkou hypotéky v každej banke je poistenie zakladanej nehnuteľnosti a to predovšetkým na riziko škôd spôsobených živlom, čiže požiar, povodeň, atmosférické vplyvy apod. Poistenie nehnuteľnosti je dodatočným zabezpečením pre prípad znehodnotenia nehnuteľnosti, ktoré by malo za následok zníženie jej hodnoty. Okrem pozemku musí byť poistená každá zakladaná nehnuteľnosť. Cena poistenia nehnuteľnosti sa pohybuje rádovo od desiatok eur za menšie byty až po stovky eur ročne za poistenie veľkých domov.

Poplatok za vypracovanie znaleckého posudku

K žiadosti o hypotéku je potrebné doložiť aj znalecký posudok k zakladanej nehnuteľnosti. Poplatok zaň budete platiť znalcovi z odboru stavebníctva, ktorý má oprávnenie na jeho vypracovanie. Cena znaleckého posudku za byt je v priemere 150 až 180 eur, za posudok na rodinný dom si znalci pýtajú cca 250 eur a viac. Niektoré banky znalecký posudok nevyžadujú, pretože vedia nehnuteľnosť oceniť interne vlastnými znalcami alebo na základe cenovej mapy.

Poplatok za vklad záložnej zmluvy na kataster

Popri podpise úverovej zmluvy v banke budete vy, predávajúci alebo iný aktuálny vlastník zakladanej nehnuteľnosti podľa účelu hypotéky podpisovať aj záložnú zmluvu, na základe ktorej bude katastrom na liste vlastníctva zapísaná ťarcha – záložné právo v prospech banky. Podpísanú záložnú zmluvu je potrebné podať na kataster a za tento úkon úradu zaplatíte 66 eur.

Cena poistenia hypotéky

Radi by sme spomenuli ešte jeden typ poplatku, ktorým je poplatok za poistenie úveru, teda platba poistného počas celej doby trvania poistnej zmluvy. Je pravdou, že ak si v niektorých bankách poistíte splácanie úveru, môžete získať výrazne nižšiu úrokovú sadzbu. Ale na druhej strane poistné za takéto poistenie je buď predražené oproti klasickému rizikovému poisteniu priamo v poisťovni alebo za určitú sumu nekryje toľko rizík, ktoré by ste mohli mať dojednané priamo v poisťovni. Ak máte záujem o poistenie schopnosti splácať úver, je potrebné poriadne prepočítať jeho výhodnosť. Vo väčšine prípadov je ale výhodnejšie uzavrieť si rizikové poistenie v dobrej poisťovni, môžete tak ušetriť dosť peňazí.

Zhrnutie a naše odporúčania

Ako vidíte, hypotéka – to nie sú len úroky a výška splátky. Je to aj množstvo ďalších poplatkov, ktoré na vás číhajú. Naši hypotekárni špecialisti už vedia, aké poplatky vás za čo neminú a zároveň aj ako sa im vyhnúť alebo ich znížiť na minimum. Pretože práve nízky úrok a čo najnižšie poplatky sú tým, čo vašu hypotéku urobí výhodnou. Okrem hypotekárnych špecialistov máme k dispozícií aj odborníkov v oblasti poistenia, takže u nás nájdete komplexnú podporu na ceste za maximálnou úsporou peňazí a kvalitnými službami našich partnerov z radov bánk a poisťovní. Dohodnite si stretnutie s našimi špecialistami už dnes a vaše plány zverte do rúk tým, ktorí sprevádzali za novým a lepším bývaním už stovky spokojných klientov.