Predaj nehnuteľnosti s hypotékou – ako to funguje a čo je možné?

Na trhu nehnuteľností je v ponuke veľa bytov i domov, ktoré ľudia predávajú z rôznych dôvodov. Napríklad vlastnia aj inú nehnuteľnosť, ktorú chcú obývať, chcú sa presťahovať do väčšieho alebo menšieho, prípadne sa sťahujú do iného mesta. Dnes je značná časť nehnuteľností zaťažená hypotékou, preto by ste možno radi vedeli, ako treba postupovať, ak predávate nehnuteľnosť, ktorá je založená v prospech banky pre účel hypotéky.

Predaj bytu alebo domu a vyplatenie hypotéky

Vo väčšine prípadov v prípade predaja nehnuteľnosti klienti aktuálnu hypotéku vyplácajú a ak si kupujú ďalšiu nehnuteľnosť, žiadajú o úplne novú hypotéku. Toto riešenie je najjednoduchšie a najrýchlejšie. To, že na predávanej nehnuteľnosti je ťarcha v prospech banky, musí byť uvedené aj v kúpnej zmluvy. Zároveň musí predávajúci kupujúcemu garantovať, že hypotéku vyplatí, aby nehnuteľnosť ostala bez ťarchy pôvodného vlastníka.

Čo treba urobiť?

V prvom rade treba ísť do banky a požiadať o súhlas s vyplatením hypotéky a vyčíslenie zostatku hypotéky. Ak si hypotéku na predávanú nehnuteľnosť berie aj kupujúci, súhlas so splatením a vyčíslenie predávajúci musí doložiť aj hypotekárnej banke kupujúcemu. Stáva sa, že ten, kto nehnuteľnosť predáva, má dosť vlastných zdrojov na vyplatenie svojej hypotéky a je možné ju vyplatiť už aj pred predajom. Vo väčšine prípadov býva ale hypotéka predávajúceho vyplácaná z finančných zdrojov toho, kto nehnuteľnosť kupuje. Buď z jeho vlastných peňazí alebo z hypotéky nového budúceho vlastníka.

Predaj nehnuteľnosti a kúpa nového bývania bez vyplatenia hypotéky

Niektorí klienti, ktorí vlastnia nehnuteľnosť s hypotékou a chcú si kúpiť nové bývanie a pôvodné predať, si chcú aktuálnu hypotéku ponechať. Tento prípad nastáva väčšinou vtedy, ak majú problém dostať novú hypotéku napríklad z dôvodu nízkeho príjmu alebo nemožnosti jeho dokladovania. Je možný aj tento spôsob, ale vyžaduje detailné plánovanie a súčinnosť všetkých strán a celý proces trvá trochu dlhšie. Vzhľadom k zložitosti tohto procesu a individuálnemu postupu vám k tomu viac povedia naši hypotekárni špecialisti.

Prenos záložného práva pri predaji nehnuteľnosti na inú vhodnú nehnuteľnosť

Ak predávate nehnuteľnosť, ktorá je založená v prospech banky, máte ešte ďalšiu možnosť, ak hypotéku nechcete vyplatiť. Záložné právo na existujúcej nehnuteľnosti môžete preniesť na inú nehnuteľnosť, ktorú vlastníte, prípadne ju môže vlastniť aj niekto iný. O prenos ťarchy je nutné v banke požiadať, pričom budete musieť doložiť znalecký posudok na novozakladanú nehnuteľnosť a ak bude jej hodnota banke postačovať, dá vám súhlas, vypracuje nové záložné zmluvy, ktoré po podpise podáte na kataster a ťarcha bude prepísaná.

Komunikácia s bankou pri predaji nehnuteľnosti s hypotékou

Vždy, keď predávate nehnuteľnosť, na ktorú máte hypotéku, alebo ktorá je založená v prospech banky na účel hypotéky, je potrebné v banke požiadať o súhlas s vyplatením hypotéky a o vyčíslenie. Ak hypotéka nebude vyplácaná, je potrebné požiadať o zmenu zabezpečenia. V každom prípade ako s prvou je nutné vždy komunikovať s bankou. Pretože práve banka je záložným veriteľom, takže vždy musí vedieť, čo sa s nehnuteľnosťou deje a aké majú jej vlastníci úmysly.

Poplatky súvisiace s predajom nehnuteľnosti prípadne zmenou zabezpečenia

Ako všetky úkony navyše, aj vyplatenie hypotéky alebo prenos záložného práva vás bude niečo stáť. Na jednej strane pôjde o poplatky banke, na druhej strane to budú poplatky na katastri.

Predaj nehnuteľnosti a vyplatenie hypotéky

Ak predávate nehnuteľnosť a existujúcu hypotéku chcete vyplatiť, banke zaplatíte poplatok za predčasné splatenie hypotéky, ak nie ste práve na konci fixačného obdobia. Po vyplatení hypotéky banka pošle na kataster kvitanciu, čiže potvrdenie o vyplatení vášho záväzku, ktorý na základe tohto dokumentu záložné právo vymaže. Tento úkon na katastri nestojí nič.

Predaj nehnuteľnosti a prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť

Keďže vám v tomto prípade hypotéka ostane a nebudete ju vyplácať, poplatok za jej predčasné splatenie sa na vás vzťahovať nebude. Banke zaplatíte za zmenu zmluvných podmienok, v rámci ktorých vypracuje záložné zmluvy na prenesenú nehnuteľnosť a poplatok za vklad nových záložných zmlúv na kataster. Zmeny tohto typu v bankách stoja v priemere 200 Eur, vklad na kataster 66 Eur. Ďalším nákladom bude ešte poplatok za vyhotovenie znaleckého posudku na nehnuteľnosť, ktorú budete zakladať namiesto predávanej.

Ušetrite na poplatkoch pri novej hypotéke

Ak predávate byt či dom a budete kupovať novú nehnuteľnosť, v niektorých bankách sa môžete poplatku za predčasné splatenie pôvodnej hypotéky vyhnúť. A to buď v prípade, ak si aj novú hypotéku zoberiete v tej istej banke alebo ak si kupujúci vášho predávaného bytu resp. domu naň zoberie hypotéku tiež v banke, v ktorej ste ju predtým mali vy. Zľavu z tohto poplatku nemajú všetky banky, ale naši hypotekárni špecialisti vám vedia poradiť, ako treba postupovať, ak chcete ušetriť.

Zhrnutie a naše odporúčania

Ako sami vidíte, proces vyplatenia hypotéky alebo zmeny na nej pri predaji vašej súčasnej nehnuteľnosti môže byť zložitý. Navyše aj nie celkom lacný. Ak plánujete predať svoju nehnuteľnosť a vyplatiť hypotéku alebo ak potrebujete robiť na nej zmeny, prípadne si chcete splniť sen o novom, väčšom a krajšom bývaní, obráťte sa na nás. Naši hypotekárni špecialisti majú bohaté skúsenosti s prípadmi takými alebo podobnými ako je práve váš, takže vám ochotne poradia a pomôžu pri riešení aj tejto situácie.

Ušetrite 2 891 Eur a 70 hodín svojho času pri vybavovaní hypotéky
  • Najnovšie články na blogu
  • e-book: 10 najdrahších chýb

    Získajte zdarma prehľad tých najdrahších chýb, ktoré môžete urobiť, keď budete vybavovať hypotéku a tipy ako sa im vyhnete.

    e-book 10 najdrahších chýb pri vybavovaní hypotéky