NBS mení pravidlá pre hypotéky: čo to znamená pre vás?

Národná banka Slovenska pripravuje zmenu, ktorá môže výrazne ovplyvniť to, ako ľudia financujú kúpu nehnuteľnosti. Navrhuje prísnejší limit LTV pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti a zároveň voľnejší limit pre mladých ľudí, ktorí kupujú svoje prvé bývanie.

Predstavte si, že máte stabilný príjem, viete si dovoliť splácať hypotéku, ale na prvý byt jednoducho nemáte dostatok nasporených peňazí. Nie preto, že ste nezodpovední, ale preto, že ceny nehnuteľností za posledné roky výrazne vzrástli a našetriť 20 % z ceny bytu je dnes pre väčšinu mladých ľudí beh na dlhú trať.

Presne tento problém sa Národná banka Slovenska rozhodla riešiť.

Čo je LTV a prečo na ňom záleží?

LTV, teda loan-to-value, je pomer výšky hypotéky k hodnote nehnuteľnosti. Ak byt stojí 200 000 eur a LTV je 80 %, banka vám požičia 160 000 eur. Zvyšok musíte doplatiť z vlastných úspor.

Čo sa mení?

Národná banka Slovenska pripravuje zásadné zmeny v limitoch LTV. Pravidlá sa majú rozdeliť do troch skupín.

Mladí ľudia do 35 rokov, ktorí kupujú svoju prvú nehnuteľnosť, budú môcť získať hypotéku až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Štandardné hypotéky zostávajú na úrovni 80 %. Pri kúpe tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti sa limit znižuje na 70 %.

Pre mladých: konečne reálna šanca

Až 40 % mladých Slovákov vo veku 25 až 35 rokov si nemôže dovoliť kúpiť vlastný byt práve preto, že nemá dostatočné vlastné úspory na povinný 20-percentný vklad.

Po novom im stačí mať pripravených 10 %. Zostatok pokryje hypotéka. Pre niekoho to môže byť rozdiel medzi vlastným bytom o rok a vlastným bytom o päť rokov.

Dôležité však je vedieť, že vyšší limit automaticky neznamená schválenie hypotéky. Overovanie bonity klienta zostane zachované. Banka bude aj naďalej posudzovať príjem, zadlženosť aj celkovú schopnosť splácať.

Pre investorov: čísla sa menia

Pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti by sa maximálne LTV znížilo na 70 %. Pri tejto skupine nebude možné využiť výnimku na vyššie financovanie. Sedemdesiat percent bude jednoducho strop.

Konkrétne: pri investičnom byte za 200 000 eur to znamená, že namiesto 40 000 eur vlastných zdrojov budete potrebovať 60 000 eur. Rozdiel 20 000 eur môže rozhodnúť o tom, či sa investícia oplatí riešiť teraz alebo neskôr.

Prečo NBS pristupuje k tejto zmene?

V roku 2025 viac ako polovicu bytov na úver kúpili ľudia, ktorí už vlastnili aspoň jednu nehnuteľnosť, a 16 % dokonca kúpilo svoju tretiu alebo ďalšiu nehnuteľnosť. Tento investičný dopyt podľa NBS spôsobuje väčšie výkyvy cien a zároveň môže zhoršovať dostupnosť bývania, najmä pre mladých ľudí.

Na čo nezabudnúť?

Zmena nie je platná okamžite. Návrh príslušného opatrenia NBS bude predmetom medzirezortného pripomienkového konania v priebehu júna 2026. Konkrétny dátum účinnosti pre banky zatiaľ nie je stanovený, odhaduje sa však druhý polrok 2026 alebo začiatok roka 2027.

Oplatí sa konať teraz?

Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti, práve teraz je správny čas zistiť, na čo reálne dosiahnete. Či už za aktuálnych podmienok, alebo po zavedení nových pravidiel.

Či ste mladý človek, ktorý uvažuje o prvom byte, alebo investor zvažujúci ďalší nákup, práve teraz má zmysel vedieť, kde presne stojíte.

• Aká hypotéka je pre vás reálna?
• Aké možnosti máte dnes a ako sa zmenia na jeseň?

V Hypo Consulting vám pomôžeme prepočítať oba scenáre a nastaviť financovanie tak, aby sedelo presne na vašu situáciu.