Môžem si na hypotéku kúpiť nehnuteľnosť v zahraničí?

Dom pár kilometrov za hranicami môže stáť menej ako byt v Bratislave. Apartmán pri mori môže byť splneným snom alebo investíciou. Potom však príde otázka, ktorá celý plán dokáže skomplikovať:

Požičia vám na takúto nehnuteľnosť slovenská banka?

Odpoveď znie: áno, kúpu nehnuteľnosti v zahraničí viete financovať aj peniazmi zo slovenskej banky. Nie však vždy spôsobom, ktorý si pod slovom hypotéka predstavujete. Najväčší rozdiel je v tom, čím budete banke ručiť.

Zahraničný dom slovenská banka nezaloží

Pri klasickej hypotéke je úver zabezpečený nehnuteľnosťou. Pri kúpe na Slovensku je prirodzeným riešením založiť práve kupovaný byt alebo dom. Pri nehnuteľnosti v Rakúsku, Maďarsku, Česku či Chorvátsku je situácia iná. Verejné podmienky slovenských bánk vyžadujú, aby nehnuteľnosť použitá ako zabezpečenie ležala na území Slovenska. Problémom teda nemusí byť samotná kúpa domu v zahraničí.

Problémom je zabezpečenie úveru.

Máte nehnuteľnosť na Slovensku? Možností je výrazne viac

Predstavte si, že chcete kúpiť dom v Maďarsku za 180 000 eur, ale zároveň vlastníte byt v Bratislave. Práve slovenský byt môže byť cestou k financovaniu.

Jednou z možností je bezúčelová hypotéka, často označovaná ako americká hypotéka. Ide o úver zabezpečený nehnuteľnosťou, pri ktorom banke nemusíte dokladovať účel použitia peňazí. Tatra banka medzi príkladmi využitia takéhoto úveru priamo uvádza aj kúpu nehnuteľnosti v zahraničí. Banka v takom prípade neposudzuje hodnotu domu v Maďarsku ako svoje zabezpečenie. Posudzuje nehnuteľnosť na Slovensku, ktorú jej založíte. Od jej hodnoty, vašej bonity a pravidiel konkrétnej banky potom závisí, koľko si dokážete požičať.

Zahraničná nehnuteľnosť môže byť za 200 000 eur. To ešte neznamená úver 200 000 eur

Toto je dôležitý rozdiel.

Ak kupujete nehnuteľnosť v zahraničí za 200 000 eur, ale na Slovensku zakladáte byt, ktorého bankou akceptovaná hodnota je 150 000 eur, výška financovania sa nebude automaticky odvíjať od zahraničnej kúpnej ceny. Rozhodujúca bude hodnota slovenského zabezpečenia a limity konkrétneho úverového produktu.

Pri bezúčelovej hypotéke môžu byť zároveň podmienky odlišné od klasickej účelovej hypotéky – napríklad maximálne LTV, úroková sadzba či splatnosť. Konkrétne nastavenie sa medzi bankami líši, preto treba porovnávať konkrétne ponuky, nie iba reklamovanú sadzbu. Niektoré banky vedia pri svojej americkej hypotéke poskytnúť podmienky, akoby to bola účelová hypotéka, čiže financovanie až do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti.

Nemáte na Slovensku čo založiť? Zostáva miestna banka

Druhou cestou je hypotéka priamo v krajine, kde nehnuteľnosť kupujete. Rakúska banka môže financovať rakúsky dom, maďarská banka maďarskú nehnuteľnosť. Záložné právo sa následne zapisuje podľa pravidiel danej krajiny. Takéto financovanie však už podlieha miestnym bankovým pravidlám. Banka môže inak posudzovať slovenský príjem, požadovať miestny daňový identifikátor, odlišnú výšku vlastných zdrojov alebo ďalšie dokumenty.

Európska únia garantuje občanom EÚ pri kúpe nehnuteľnosti v inom členskom štáte v zásade rovnaké práva ako domácim kupujúcim. Samotné financovanie, dane, registrácia vlastníctva a ďalšie podmienky však zostávajú predmetom pravidiel konkrétnej krajiny.

Rakúsko, Maďarsko či Česko? Cena v inzeráte nie je celý rozpočet

Pri zahraničnej nehnuteľnosti je veľmi ľahké porovnávať iba kúpne ceny. Dom za hranicami stojí 180 000 eur, podobný na Slovensku 230 000 eur a rozhodnutie sa zdá byť jednoduché. Lenže zahraničná kúpa môže priniesť ďalšie náklady podľa pravidiel konkrétnej krajiny.

Napríklad v Rakúsku sa štandardne počíta s 3,5 % daňou z prevodu nehnuteľnosti, poplatkom za zápis vlastníctva do pozemkovej knihy a nákladmi na právnika alebo notára. Pri financovaní úverom môžu pribudnúť ďalšie náklady súvisiace so zápisom záložného práva. V Maďarsku je zase všeobecná sadzba dane pri odplatnom nadobudnutí nehnuteľnosti 4 % z jej trhovej hodnoty, pričom existujú aj osobitné pravidlá a úľavy pre niektoré situácie.

Rozpočet preto nerobte iba z ceny nehnuteľnosti.

Potrebujete vedieť aj to, čo vás bude stáť samotné nadobudnutie.

Pozor na menu

Rakúsko je jednoduchšie v tom, že pracujete s eurom. Pri kúpe napríklad v Maďarsku alebo Česku môže do procesu vstúpiť aj kurzové riziko a náklady na konverziu meny. Ak získate úver v eurách, ale kúpnu cenu platíte vo forintoch alebo korunách, výsledná suma potrebná na zaplatenie nehnuteľnosti sa môže meniť podľa aktuálneho kurzu. Pri hypotéke priamo v zahraničnej banke treba navyše sledovať, v akej mene bude vedený samotný úver a v akej mene dostávate príjem. Pri kúpe za hranicami preto nestačí porovnávať iba úrok.

Nehnuteľnosť v zahraničí nie je to isté ako príjem zo zahraničia

Tieto dve situácie sa často zamieňajú. Slovák môže pracovať v Rakúsku alebo Nemecku a žiadať o hypotéku na nehnuteľnosť na Slovensku. To je úplne iný prípad než kúpa rakúskej alebo nemeckej nehnuteľnosti. Niektoré slovenské banky zahraničný príjem akceptujú, pričom majú vlastné podmienky na jeho preukazovanie a dĺžku pracovného pomeru.

Miesto, kde zarábate, a miesto, kde kupujete nehnuteľnosť, sú pri hypotéke dve samostatné otázky.

Čo je teda najjednoduchší scenár?

Máte dostatočne hodnotnú nehnuteľnosť na Slovensku, ktorú môžete založiť. Vtedy môže byť jednou z najpraktickejších možností slovenský úver zabezpečený touto nehnuteľnosťou a následné použitie peňazí na kúpu v zahraničí. Nemáte nehnuteľnosť na Slovensku, ktorou by ste vedeli ručiť? Potom treba preveriť možnosti financovania priamo v krajine, kde kupujete. Ani jedna cesta nie je automaticky lepšia.

Rozhoduje:

• hodnota nehnuteľnosti, ktorou dokážete ručiť,
• výška vlastných zdrojov,
• príjem a bonita,
• krajina kúpy,
• miestne poplatky a dane,
• mena,
• účel kúpy,
• podmienky konkrétnych bánk.

Jedna nehnuteľnosť. Dve krajiny. Oveľa viac pravidiel.

Kúpa domu pár kilometrov za slovenskou hranicou môže na mape vyzerať jednoducho. Z pohľadu financovania však už prekračujete dva systémy. Slovenská banka rieši vás a nehnuteľnosť, ktorou jej ručíte. Krajina, v ktorej kupujete, rieši vlastníctvo, zmluvy, dane, zápisy a prípadné miestne financovanie. Práve preto má zmysel riešiť financovanie pred podpisom rezervačnej alebo kúpnej zmluvy, nie až v momente, keď už potrebujete poslať peniaze predávajúcemu.

Ako vám vie pomôcť Hypo Consulting?

Ak uvažujete nad nehnuteľnosťou v Rakúsku, Maďarsku, Česku alebo inej krajine, v Hypo Consulting vám vieme preveriť, aké možnosti financovania máte zo slovenských bánk a či dáva zmysel použiť nehnuteľnosť na Slovensku ako zabezpečenie. Porovnáme dostupné možnosti, prepočítame reálnu výšku financovania a ukážeme vám, koľko vlastných peňazí budete na kúpu skutočne potrebovať.

Pretože pri kúpe v zahraničí nie je najdôležitejšia otázka: „Dá mi banka hypotéku?“

Oveľa presnejšia je: „Čím budem ručiť a odkiaľ prídu peniaze na celú kúpu?“