Hypotéka alebo prenájom bytu: čo sa vám oplatí viac?

Na Slovensku stále prevažuje trend vlastného bývania. Ani niet divu, prečo. Kedysi štátne byty prešli za minimálne ceny do vlastníctva obyvateľov. Naši rodičia sa tak dostali k lacným bytom, ktorých hodnoty ale začali s príchodom trhovej ekonomiky, eura a devalvácie stúpať. Ako generácie „predrevolučného“ obdobia začínajú nahrádzať nové generácie, tieto byty sa stávajú predmetom dedičstva. Mnohí ich predávajú za trhové ceny, ktoré za posledné roky niekoľkonásobne stúpli, alebo ich dávajú do prenájmu.

Či sa rozhodnete bývať vo vlastnom byte alebo prenájme, závisí hlavne od vášho aktuálneho statusu. Vo väčších mestách, kde sú vysoké školy, je prenájom bežným javom, pretože študenti si predsa nebudú na pár rokov kupovať svoje nehnuteľnosti. A ani nemajú za čo. Aj napriek tomu, že súčasná vláda našim občanom sľubuje výstavbu nájomných bytov vo veľkom, nikto dnes nevie, či ich bude pri splnení tohto bodu programu vlády pre všetkých dostatok.

Takže situácia je v súčasnosti taká, že ani bežní ľudia v produktívnom veku alebo absolventi škôl už dnes nemajú ako prísť k vlastnému bývaniu, pretože ani rodičia im pri súčasných cenách nehnuteľností nemajú z čoho byt alebo dom kúpiť.

Vtedy prichádza otázka: kúpim si vlastné bývanie alebo budem platiť prenájom?

Prenájom môže mať svoje výhody

Nemusíte sa starať o platenie rôznym inštitúciám, prihlasovanie sa na úradoch, kedykoľvek sa môžete presťahovať tam, kde sa vám práve páči. Len zaplatíte dohodnuté mesačné nájomné majiteľovi nehnuteľnosti. Oplatí sa to vtedy, keď pracujete mimo miesta trvalého pobytu a svojej rodiny, keď študujete alebo ste vyslaní na dlhodobú pracovnú cestu. Nevýhodou je, že nemáte aj tak istotu, dokedy môžete v prenajatom byte alebo dome bývať. Iste, nájomná zmluva vás môže ochrániť a dáva vám určitý pocit istoty, ktorou je výpovedná doba zo strany prenajímateľa, ak máte dobre dohodnuté podmienky prenájmu. Ale často sa stáva, že majiteľ bytu alebo domu sa rozhodne obývať ho sám alebo ho chce predať. A vtedy si musíte nájsť iný prenájom a sťahovať sa. Ďalšou nevýhodou je, že bez súhlasu majiteľa nehnuteľnosti v nej nemôžete robiť zásahy a nakladať s ňou podľa svojich predstáv. Prenájom je tiež jedinou cestou pre tých, ktorí z nejakého dôvodu nedostanú hypotéku v banke. Napríklad pre podnikateľov, ktorí nevedia dokladovať svoje príjmy.

A čo vlastné bývanie?

Ak nemáte svoje peniaze na to, aby ste si kúpili nehnuteľnosť, prichádza na rad hypotéka a všetky povinnosti vyplývajúce z vlastníctva bytu či domu. Okrem platieb do fondu opráv, za vodu, kúrenie, elektrinu či odvoz smetí, sa musíte prihlásiť na daňový úrad a platiť daň z nehnuteľnosti. No a samozrejme, splácať hypotéku. Na druhej strane ste ale pánom svojho domova. Ak platíte svoje záväzky všetkým zúčastneným inštitúciám načas a v plnej výške, nikto vás z vášho domu alebo bytu nevykáže. Môžete si ho upraviť podľa svojich predstáv a zariadiť tak, ako vy chcete. Aj keď dnes nehnuteľností na predaj nie je dostatočné množstvo, ešte stále si máte z čoho vyberať.

Prenájom a hypotéka z pohľadu čísiel

Aj keď sa na prvý pohľad môže zdať, že hypotéka je záväzok na pol života a máte z nej strach, teraz sa pokúsim upokojiť vás. Pozrime sa na mesačné náklady na prenájom a na vlastné bývanie s hypotékou v rôznych oblastiach Slovenska:

• V Bratislave zaplatíte mesačne za prenájom 2-izbového bytu priemerne 600 až 700 € plus energie, ktoré môžu byť od 100 do 150 €. Spolu vás bývanie v prenájme môže stáť až do 850 €, samozrejme v závislosti od konkrétnej mestskej časti a kvality prenajatej nehnuteľnosti (či je to novostavba alebo starší byt v pôvodnom stave alebo po rekonštrukcii). Priemerná cena 2-izbového bytu v Bratislave je okolo 150.000 €. Splátka hypotéky, prípadne aj s dofinancovaním do 100% vás vyjde do 600 €. K tomu zaplatíte za energie, elektrinu, káblovku apod. spolu do 200 €. Takže mesačné náklady pri kúpe vlastného bytu Vás vyjdú približne do 800 €.
• V Košiciach zaplatíte za prenájom 2-izbového bytu okolo 600 €, väčšinou už aj vrátane energii. Priemerný 2-izbový byt v tejto lokalite kúpite za 85.000 €. Pri výške hypotéky 85.000 € vám v banke vyjde splátka cca 300 € a mesačné náklady do 200 €. To znamená, že vo vlastnom byte môžete bývať už do 500 € mesačne.
• A čo stred Slovenska? Napríklad vo Zvolene zaplatíte za prenájom 2-izbáku v priemere 500 € vrátane energií. Ceny 2-izbových bytov, ak nebudeme brať do úvahy luxusné novostavby, sa pohybujú okolo 80.000 €. Splátka hypotéky v tejto výške je okolo 270 €, takže spolu s energiami a súvisiacimi nákladmi, máte vlastné bývanie do sumy približne 450 €.

Samozrejme, tieto príklady sú orientačné. Nezohľadnila som v nich náklady na nadštandardné bývanie, na luxusné byty alebo domy, pri ktorých či už kúpne ceny alebo nájomné pohybujú v celkom iných rovinách. Chcela som poukázať hlavne na to, že hypotéky sa nemusíte obávať. V súčasnosti, keď sú úrokové sadzby na úveroch na minimách, sa vám oplatí investovať do vlastného bývania. Tiež nemôžeme zabudnúť na skutočnosť, že keď platíte komukoľvek nájomné, stále nič nevlastníte, peniaze vám odchádzajú bez ich investičného účelu. Môžete ale namietať, že prečo by ste mali platiť vysoké sumy úrokov v banke. Iste, keď si prepočítate celkové preplatenie hypotéky, nie sú to nízke sumy. Ale váš dlh bude postupom času stále klesať a po splatení hypotéky bude nehnuteľnosť len vaša. Na rozdiel od prenájmu, kde nájomné len platíte a platíte.

A čo ak sa stane niečo neočakávané a nebudete vedieť viac hypotéku splácať?

Máte niekoľko možností. Napríklad si poistíte schopnosť splácať úver v kombinácií s rizikovými poisteniami alebo – čo je už posledná možnosť – nehnuteľnosť včas predáte a kým sa vaša situácia nezmení, uspokojíte sa aj v nie najlacnejšom prenájme.

Ak chcete mať svoje bývanie a financie pod kontrolou, je dobré byť stále v obraze a neustále sa vzdelávať aj v takej praktickej oblasti, ako je bankovníctvo a úvery. Prihláste sa na odber noviniek a uvidíte, že čím viac do tejto problematiky budete vidieť, tým ľahšie sa vám bude rozhodovať o svojom ďalšom živote.

Staňte sa fanúšikom na našej stránke na Facebooku. Radi budeme vašou profesionálnou oporou.