Čo sa stalo s hypotékami po 1.7.2018? Máme tu zmes a kombináciu DTI 8-9, LTV a finančného vankúša.

Od leta 2018 banky zaviedli pri posudzovaní hypoték ďalšie sprísnenia, ktoré majú za cieľ obmedziť enormné zadlžovanie nášho obyvateľstva a samotným bankám zabezpečiť elimináciu rizikových obchodov. Čo všetko sa od júla stalo a aký majú jednotlivé sprísnenia vplyv na klientov?

Nové hypotéky a zníženie LTV na 80%

Štandardne banky klientom môžu poskytovať hypotéky maximálne do 80% z hodnoty nehnuteľnosti. Ak má klient lepšiu bonitu, môže mu banka schváliť úver aj do 90% z hodnoty nehnuteľnosti, na získanie tejto výšky úveru ale musí byť založená vhodná nehnuteľnosť. Väčšinou klienti dostanú úver do 90% v prípade, ak majú vyššie príjmy a zakladajú byt minimálne v okresnom meste. Niektoré banky neposkytujú úvery nad 80% takmer vôbec a tie, ktoré aj dajú klientom úver do 90% LTV, majú vlastné kritériá, ktoré im povolia prekročiť hranicu 80%.

Možnosť získať hypotéku do 100% LTV

Mnohé banky ešte aj po týchto výrazných obmedzeniach klientom vedia poskytnúť hypotéku do 100%. Je to ale jedine v prípade refinancovania hypotéky poskytnutej ešte pred 1.7.2018, niektoré banky vedia klientom schváliť hypotéku nad 90% aj v prípade konsolidácie viacerých úverov. Tieto úvery tiež ale museli byť poskytnuté ešte pred spomínaným dátumom. Samozrejme, aj tu platí, že banka si ešte raz preverí hodnou zakladanej nehnuteľnosti.

Zavedenie DTI a koeficientu 8 resp. 9

Na všetky nové úvery poskytnuté po 1. júli 2018 platí zásada, že klient nemôže mať súčet všetkých úverov vyšší ako je 8-násobok jeho čistého ročného príjmu. Pri manželoch a partneroch sa ich príjmy sčítavajú. Niektoré banky tento koeficient striktne dodržiavajú, iné vedia za určitých podmienok klientom poskytnúť úvery aj vyššie, a to s dodržaním koeficientu 9. Zavedenie maximálneho úverového zaťaženia formou DTI takto znevýhodnilo veľa klientov, hlavne tých, ktorí žiadajú o úver sami a majú nízke príjmy.

Finančný vankúš

Maximálnu výšku hypotéky okrem zavedenia DTI ovplyvňuje aj tzv. finančný vankúš, ktorý má klientovi zabezpečiť, aby mu po splátkach úverov ostalo dostatočné množstvo finančných prostriedkov na živobytie.  Znamená to, že žiadateľom o úver musí z jeho príjmov po odpočítaní životného minima a splátok úverov ostať ešte 20% voľných finančných zdrojov.

Kombinácia maximálneho LTV a DTI 8

V mnohých bankách je pre nové úvery nastavené pravidlo, že ak bonitný klient chce úver nad 80% LTV, banka mu vie poskytnúť úver maximálne do 8-násobku jeho ročného príjmu. Naopak, ak banka vie klientovi dať hypotéku do 9-násobku jeho príjmov, poskytne mu úver najviac do 80% z hodnoty nehnuteľnosti. V žiadnej banke Vám ale garanciu toho, že môžete ako žiadateľ prekročiť koeficient DTI 8 alebo že dostanete hypotéku do 90% LTV, nedajú. Na schvaľovanie vyšších hypoték majú banky interné pravidlá.

Zhrnutie a dopad nových pravidiel na poskytovanie hypoték

Nové pravidlá poskytovania úverov po 1.7.2018 mierne sťažili niektorým klientom získanie hypotéky hlavne na kúpu nového bývania. Okrem toho, že podmienky získania hypoték sú prísnejšie, opäť stúpli aj ceny nehnuteľností. Obmedzenia sa najviac dotkli tých klientov, ktorí chcú o hypotéku žiadať sami, bez partnera alebo iného spoludlžníka a tých klientov, ktorí majú nižšie príjmy.

Naše odporúčania

Aj napriek sprísneniam pravidiel zo strany bánk stále vieme väčšine našich klientov pomôcť a máme možnosti nájsť riešenie takmer pre každého. Našou snahou je nájsť Vám tie najjednoduchšie a najlacnejšie riešenia financovania bývania. Preto ak si myslíte, že nové obmedzenia sa týkajú aj Vás, obráťte sa na našich hypotekárnych špecialistov. Naše skúsenosti a možnosti pre Vás budú s veľkou pravdepodobnosťou zárukou, že nájdeme riešenie financovania Vášho bývania prostredníctvom hypotéky aj Vám.

Ak chcete vedieť, čo sa deje na hypotekárnom trhu, prihláste sa na odber noviniek.