Čo ak zaplatíte rezervačný poplatok za nehnuteľnosť a banka vám neschváli hypotéku?

Našli ste nehnuteľnosť, do ktorej ste sa zamilovali. Predávajúci súhlasí s cenou, pripraví sa rezervačná zmluva a vy pošlete niekoľko tisíc eur, aby vám nehnuteľnosť „neušla“.

Potom príde banka. Hypotéku neschváli. Alebo ju schváli v nižšej výške, než ste potrebovali.

Čo sa stane s rezervačným poplatkom? Dostanete ho späť alebo oň prídete?

Odpoveď nie je univerzálna. Práve preto je lepšie riešiť túto otázku ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy, nie až v momente, keď banka povie nie.

Neschválená hypotéka automaticky neznamená vrátenie peňazí

Rezervačná zmluva medzi kupujúcim a predávajúcim nie je v Občianskom zákonníku upravená ako samostatný pomenovaný typ zmluvy. Rozhodujúci je preto jej konkrétny obsah a podmienky, na ktorých sa obe strany dohodli.

Samotná veta „banka mi neschválila hypotéku“ automaticky neznamená, že má kupujúci nárok na vrátenie rezervačného poplatku.

Rovnako však nemožno všeobecne povedať, že rezervačný poplatok musí pri neuskutočnení kúpy vždy zostať predávajúcemu.

Rozhoduje to, čo ste podpísali.

Ak je v rezervačnej zmluve výslovne uvedené, že pri neschválení financovania bankou sa poplatok kupujúcemu vráti, situácia je podstatne jasnejšia. Ak takáto podmienka chýba, môže vzniknúť spor o to, komu poplatok patrí a či boli splnené podmienky na jeho zadržanie.

Čo si treba v rezervačnej zmluve ošetriť?

Ak plánujete väčšiu časť kúpnej ceny financovať hypotékou, táto skutočnosť by nemala zostať iba pri ústnej dohode.

Ešte pred podpisom by malo byť jasné:

• čo sa s rezervačným poplatkom stane, ak banka hypotéku neschváli,
• čo sa stane, ak banka schváli nižšiu sumu, než potrebujete,
• či zmluva rieši aj situáciu, keď banka neakceptuje samotnú nehnuteľnosť,
• čo sa stane, ak banka nehnuteľnosť ocení výrazne nižšie,
• dokedy musí kupujúci zabezpečiť financovanie,
• akým spôsobom sa neschválenie hypotéky preukazuje,
• či sa rezervačný poplatok pri úspešnej kúpe započítava do kúpnej ceny.

Pri rezervačnom poplatku vo výške niekoľkých tisíc eur je oveľa príjemnejšie poznať odpovede pred podpisom než ich hľadať až po zamietnutí hypotéky.

Prečo môže hypotéka padnúť, aj keď máte dobrý príjem?

Pri hypotéke banka neposudzuje iba jedno číslo na výplatnej páske.

Sleduje príjem, existujúce záväzky, mesačné splátky, úverové limity a celkovú schopnosť klienta splácať nový úver.

Do výsledku preto môžu vstúpiť napríklad spotrebné úvery, leasing, kreditné karty, povolené prečerpanie alebo ďalšie finančné záväzky.

Klient môže na prvý pohľad zarábať veľmi dobre a napriek tomu na požadovanú výšku hypotéky nedosiahnuť.

Lenže ani dobrá bonita ešte neznamená, že je kúpa vybavená.

Hypotéka má dve strany: vás a nehnuteľnosť

Banka neposudzuje iba kupujúceho. Potrebuje zároveň akceptovať nehnuteľnosť, ktorá bude slúžiť ako zabezpečenie úveru.

Problém môže vzniknúť napríklad pri právnom stave nehnuteľnosti, dokumentácii, ťarchách, vecných bremenách, prístupovej ceste, nepovolených stavebných úpravách alebo inom nesúlade medzi skutočným stavom a dokumentmi.

Dôležitá je tiež hodnota nehnuteľnosti.

Môžete byť z pohľadu banky ideálnym klientom, ale ak vznikne problém pri nehnuteľnosti, financovanie sa môže skomplikovať aj tak.

Nehnuteľnosť stojí 200 000 eur. Banka však môže oceniť nehnuteľnosť iba na 170 000 eur

Cena dohodnutá s predávajúcim ešte nemusí byť hodnota, z ktorej banka vypočíta maximálnu hypotéku.

Predstavte si konkrétny príklad.

Byt kupujete za 200 000 eur. Znalec ho ocení takisto na 200 000 eur. Banka však pri svojom internom posúdení stanoví hodnotu nehnuteľnosti na 170 000 eur.

Pri 80-percentnom LTV tak môže hypotéka predstavovať maximálne 136 000 eur.

Pôvodne ste pri kúpe za 200 000 eur a 80-percentnom financovaní počítali so 40 000 eurami vlastných zdrojov.

Zrazu potrebujete 64 000 eur.

Rozdiel je 24 000 eur.

Hypotéku teda banka nemusí úplne zamietnuť. Stačí, že vám neposkytne sumu, ktorú potrebujete na zaplatenie dohodnutej kúpnej ceny.

Preto má zmysel riešiť financovanie ešte pred rezerváciou

Veľa kupujúcich postupuje opačne.

Najprv si vyberú nehnuteľnosť, podpíšu rezervačnú zmluvu, zaplatia poplatok a až potom začnú zisťovať, koľko im banka dokáže požičať.

Bezpečnejší postup je obrátený.

Ešte pred rezerváciou je možné preveriť príjem, existujúce záväzky, úverový register a približnú výšku hypotéky, na ktorú klient reálne dosiahne.

Takéto preverenie síce nie je definitívnym schválením financovania akejkoľvek nehnuteľnosti, výrazne však znižuje riziko, že až po zaplatení rezervačného poplatku zistíte, že požadovanú sumu nezískate.

Keď už máte vybranú konkrétnu nehnuteľnosť, treba sa pozrieť aj na ňu.

Čo preveriť na nehnuteľnosti ešte pred rezerváciou?

Nestačí, že sa vám páči na obhliadke.

Pred podpisom rezervačnej zmluvy je dobré preveriť list vlastníctva, vlastnícke vzťahy, prípadné ťarchy a vecné bremená, prístup k nehnuteľnosti či súlad dokumentácie so skutočným stavom.

Pri rodinných domoch alebo nehnuteľnostiach, na ktorých prebehli stavebné úpravy, treba venovať pozornosť aj tomu, či sú zmeny riadne povolené a evidované.

Technicky krásna nehnuteľnosť totiž ešte nemusí byť bezproblémovým zabezpečením hypotéky.

Čo ak ste už rezervačný poplatok zaplatili a banka hypotéku neschválila?

Najskôr treba zistiť dôvod.

Ak je problém v bonite klienta, môže mať zmysel preveriť možnosti v ďalších bankách. Banky majú rozdielne interné pravidlá a pri niektorých typoch príjmov či situáciách môže byť výsledok odlišný. Schválenie v inej banke však nemožno automaticky garantovať.

Ak je problém v nízkom ocenení nehnuteľnosti, riešením môže byť vyšší podiel vlastných zdrojov, založenie ďalšej nehnuteľnosti alebo dohoda s predávajúcim o kúpnej cene.

Pri právnom alebo technickom probléme treba najskôr zistiť, či sa dá nedostatok odstrániť a či následne bude nehnuteľnosť pre banku akceptovateľná.

Osud rezervačného poplatku sa potom posudzuje podľa toho, čo presne stanovuje rezervačná zmluva medzi kupujúcim a predávajúcim.

Chýbajúce financie nemusí vyriešiť ani spotrebný úver

Na prvý pohľad môže vyzerať jednoducho chýbajúcich 10 000 alebo 20 000 eur dofinancovať ďalším úverom.

Takéto riešenie však môže ovplyvniť samotnú kúpu nehnuteľnosti.

Nový spotrebný úver znamená ďalší dlh a ďalšiu mesačnú splátku.

Dofinancovanie preto treba prepočítať ešte predtým, než podáte žiadosť o hypotéku a preveriť, či máte dostatočnú bonitu na splácanie oboch úverov.

Najdrahšia chyba môže vzniknúť ešte pred podaním žiadosti

Rezervačný poplatok býva často prvá väčšia suma, ktorú pri kúpe nehnuteľnosti zaplatíte.

Nemal by byť zároveň cenou za to, že až následne zistíte, či dokážete kúpu vôbec financovať.

Ideálny postup je preto jednoduchý:

najskôr preveriť svoje možnosti, potom konkrétnu nehnuteľnosť a až následne podpisovať rezervačnú zmluvu a posielať peniaze.

Každú komplikáciu tým odstrániť nejde. Výrazne však znižujete riziko, že sa vysnívaná kúpa zmení na boj o vrátenie rezervačného poplatku.

Ako vám vie pomôcť Hypo Consulting?

Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti na hypotéku, financovanie nemusíte začať riešiť až po podpise rezervačnej zmluvy.

V Hypo Consulting vám ešte pred rezerváciou preveríme možnosti financovania, porovnáme podmienky bánk a ukážeme, v akej výške je hypotéka pre vás reálne dosiahnuteľná.

Keď už máte vybranú konkrétnu nehnuteľnosť, pozrieme sa aj na možnosti jej financovania a sprostredkujeme hypotéku v banke, ktorej podmienky zodpovedajú vašej situácii.

Rezervačný poplatok by mal byť krokom ku kúpe. Nie stávkou na to, či vám banka požičia.