Ako funguje navýšenie hypotéky v roku 2026?
Máte hypotéku, ktorú už niekoľko rokov splácate. Medzitým chcete prerobiť dom, kúpiť nové bývanie, vyplatiť ďalšie úvery alebo jednoducho potrebujete ďalších 20 000 či 30 000 eur.
Prvá myšlienka býva jednoduchá: „Navýšim si hypotéku.“
Lenže v banke to neznamená, že sa k existujúcemu úveru jednoducho pripíše ďalších 30 000 eur a všetko ostatné zostane po starom.
Pod pojmom navýšenie hypotéky sa totiž v praxi môže skrývať viacero rozdielnych riešení. To, ktoré z nich dáva najväčší zmysel, závisí od vašej súčasnej úrokovej sadzby, hodnoty nehnuteľnosti, príjmu, existujúcich záväzkov aj od toho, na čo ďalšie peniaze potrebujete.
Čo vlastne znamená „navýšiť hypotéku“?
Banky nemajú jeden spoločný postup s názvom „navýšenie hypotéky“.
V praxi sa najčastejšie stretávame s tromi možnosťami:
- Refinancujete pôvodnú hypotéku a požičiate si viac
Pôvodný úver sa splatí novou hypotékou a nový úver bude vyšší o sumu, ktorú potrebujete navyše.
Máte napríklad zostatok hypotéky 100 000 eur a potrebujete ďalších 30 000 eur. Nový úver môže mať 130 000 eur, ak vám takúto sumu umožňuje príjem, hodnota založenej nehnuteľnosti a pravidlá banky.
- Pôvodnú hypotéku si necháte a vezmete si ďalší úver
Toto riešenie môže byť zaujímavé najmä vtedy, ak máte na starej hypotéke výhodnú úrokovú sadzbu, o ktorú nechcete prísť.
Ak to banka umožní, hodnota nehnuteľnosti postačuje a vaša bonita vychádza, ďalšie peniaze sa môžu riešiť samostatným úverom.
- Refinancovanie spojíte s konsolidáciou
Ak máte okrem hypotéky aj spotrebný úver, kreditnú kartu či iné záväzky, môže byť riešením ich spojenie do jedného úveru.
Výsledkom môže byť jednoduchšie splácanie alebo nižšia mesačná záťaž. Automaticky to však neznamená, že na úvere celkovo zaplatíte menej.
Práve preto nie je dobré začínať otázkou: „Kde mi navýšia hypotéku?“
Lepšia otázka znie: „Ktorým spôsobom sa mi oplatí získať peniaze navyše?“
Máte starú nízku sadzbu? Pozor, aby ste o ňu zbytočne neprišli
Toto je jeden z najdôležitejších momentov.
Predstavte si klienta, ktorý má ešte stále časť fixácie so sadzbou výrazne nižšou, než akú by dostal pri novej hypotéke.
Potrebuje ďalších 30 000 eur.
Ak by refinancoval celý existujúci dlh spolu s navýšením, novú úrokovú sadzbu by dostal nielen na dodatočných 30 000 eur, ale aj na celý pôvodný zostatok hypotéky.
Práve preto nemusí byť refinancovanie s navýšením vždy najlacnejším riešením.
Niekedy môže dávať väčší zmysel pôvodný výhodný úver ponechať a riešiť iba sumu navyše samostatne.
Samozrejme, iba vtedy, ak to umožňuje banka, hodnota zabezpečenia a finančná situácia klienta.
Jednoduchý príklad ukáže rozdiel
Predstavme si klienta, ktorému zostáva splatiť 100 000 eur počas 20 rokov a na pôvodnej hypotéke má sadzbu 1,50 %.
Jeho mesačná splátka je približne 483 eur.
Potrebuje ďalších 30 000 eur.
Ak by celý dlh refinancoval a nový úver 130 000 eur získal napríklad so sadzbou 3,70 % na rovnakých 20 rokov, mesačná splátka by bola približne 767 eur.
Ak by si mohol pôvodných 100 000 eur ponechať pri 1,50 % a samostatných 30 000 eur financovať pri 3,70 % na 20 rokov, druhá splátka by bola približne 177 eur.
Spolu približne 660 eur mesačne.
Rozdiel oproti refinancovaniu celých 130 000 eur by bol v tomto modelovom príklade viac ako 100 eur mesačne.
Ide iba o ilustráciu princípu, nie o aktuálnu ponuku konkrétnej banky. Skutočné sadzby, splatnosť aj možnosti ďalšieho zabezpečeného úveru závisia od individuálneho prípadu.
Práve preto sa pri navýšení neoplatí pozerať iba na sumu, ktorú potrebujete navyše. Treba prepočítať celý existujúci úver.
Koľko vám banka vôbec dovolí požičať navyše?
To, že nehnuteľnosť už raz poslúžila ako zabezpečenie hypotéky, neznamená, že na nej máte neobmedzený priestor na ďalšie zadlženie. Banka sleduje LTV, teda pomer dlhu zabezpečeného nehnuteľnosťou k jej hodnote. V roku 2026 zostáva základný limit LTV na úrovni 80 % hodnoty nehnuteľnosti, pričom časť nových úverov môže byť poskytnutá až do 90 %. Pri výpočte sa zohľadňujú aj existujúce úvery zabezpečené tou istou nehnuteľnosťou.
Predstavte si nehnuteľnosť, ktorú banka akceptuje v hodnote 200 000 eur.
Pri 80 % LTV predstavuje úroveň 160 000 eur.
Ak už je nehnuteľnosťou zabezpečená hypotéka so zostatkom 130 000 eur, rozdiel do 160 000 eur je 30 000 eur.
Samotná hodnota nehnuteľnosti však ešte nič negarantuje.
Nestačí hodnota nehnuteľnosti. Musí vyjsť aj váš príjem
Peniaze navyše znamenajú vyšší dlh.
Banka preto pri významnejšom navýšení spravidla znovu posudzuje schopnosť klienta splácať úver.
Do hry vstupujú limity DTI a DSTI.
DSTI obmedzuje, akú časť príjmu domácnosti môžu tvoriť splátky všetkých dlhov. Základný limit je 60 % príjmu po odpočítaní životného minima a banka zároveň pri hypotékach započítava rezervu na prípadný rast úrokovej sadzby.
DTI zase sleduje celkovú výšku zadlženia vo vzťahu k ročnému čistému príjmu. Základný limit pri mladších dlžníkoch predstavuje osemnásobok ročného čistého príjmu, pričom pri úveroch zasahujúcich do vyššieho veku sa môže maximálny limit postupne znižovať.
Môže teda nastať situácia, že:
nehnuteľnosť by ďalší úver „uniesla“, ale príjem klienta už nie.
Rovnako môže platiť opačný scenár. Príjem je dostatočný, ale hodnota založenej nehnuteľnosti už neposkytuje priestor na požadované navýšenie.
Kedy dáva zmysel refinancovanie s navýšením?
Refinancovanie môže byť zaujímavé najmä vtedy, keď sa stretne viacero dôvodov naraz. Končí vám fixácia, nová banka ponúka lepšie podmienky, potrebujete ďalšie peniaze a zároveň vám vyhovuje spojiť všetko do jedného úveru. Nový úver potom môže splatiť pôvodnú hypotéku a zároveň vám poskytnúť dodatočné financie.
Banky takúto možnosť aktuálne ponúkajú aj priamo v rámci refinancovania. Banky uvádzajú peniaze navyše medzi dôvodmi na refinancovanie. Konkrétne limity a podmienky sa však medzi bankami líšia.
Koniec fixácie je stále dôležitý faktor. Nie je však jediný moment, keď môžete hypotéku meniť
Hypotéku môžete refinancovať aj počas fixácie.
Rozdiel je najmä v nákladoch na predčasné splatenie.
Pri skončení fixácie môžete úver splatiť bez poplatku za predčasné splatenie. Banka vám zároveň musí termín konca fixácie oznámiť najneskôr dva mesiace vopred.
Mimo tohto obdobia môže banka pri predčasnom splatení požadovať náhradu skutočných nákladov, maximálne do výšky 1 % z predčasne splatenej sumy, pokiaľ nejde o niektorú zo zákonných výnimiek.
Od roku 2023 navyše platí dôležité pravidlo.
Klient môže bez poplatku predčasne splatiť v jednej alebo viacerých splátkach spolu až 30 % istiny úveru alebo 30% z pôvodnej výšky úveru počas kalendárneho roka, pričom takúto splátku môže realizovať raz za kalendárny mesiac.
Refinancovanie niečo stojí
Ani refinancovanie pri konci fixácie nemusí byť úplne bez ďalších nákladov.
Pri zmene banky sa rieši nové záložné právo, preto treba počítať s návrhom na vklad do katastra.
Aktuálny správny poplatok za štandardný návrh na vklad je 100 eur pri listinnom podaní a 50 eur pri elektronickom podaní.
Podľa konkrétnej banky môže byť potrebné aj nové ocenenie nehnuteľnosti. Niektoré banky akceptujú starší znalecký posudok alebo si nehnuteľnosť ocenia interne, inde môže byť potrebný nový posudok.
Pribudnúť môžu aj ďalšie náklady podľa sadzobníka a podmienok konkrétnej banky. Preto pri refinancovaní nestačí porovnať dve úrokové sadzby.
Nižšia splátka ešte neznamená lacnejšiu hypotéku
Toto býva veľmi lákavé. Dnes platíte 650 eur. Nová banka vám ukáže splátku 570 eur. Vyzerá to ako úspora 80 eur každý mesiac.
Lenže ak ste mali pôvodnú hypotéku splatiť za 18 rokov a nový úver si nastavíte opäť na 30 rokov, nižšiu splátku budete platiť podstatne dlhšie.
Mesačne môžete platiť menej a celkovo banke zaplatiť viac
Presne na tento problém upozorňuje aj NBS. Pri porovnávaní refinancovania odporúča porovnávať úvery s rovnakou zostávajúcou splatnosťou a započítať všetky náklady spojené so zmenou úveru.
Potrebujete peniaze na rekonštrukciu alebo na čokoľvek?
Dôležitý je aj účel dodatočných peňazí.
Ak ich potrebujete napríklad na rekonštrukciu, môže ísť o účelové financovanie bývania. Ak nechcete banke preukazovať, na čo peniaze použijete, môže prichádzať do úvahy bezúčelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou. Podmienky týchto možností nemusia byť rovnaké. Rozdiel môže byť v úrokovej sadzbe, maximálnom LTV, splatnosti aj v požadovaných dokladoch.
Výraz „chcem navýšiť hypotéku o 30 000 eur“ preto banke ešte nehovorí všetko.
Dôležité je aj to, na čo tých 30 000 eur potrebujete.
Kedy môže byť lepšie pôvodnú hypotéku nechať tak?
Najmä vtedy, keď máte na nej podmienky, ktoré dnes už neviete získať.
Ak máte nízky úrok ešte na niekoľko rokov, refinancovanie celého zostatku iba kvôli relatívne malej sume navyše môže znamenať, že si zdražíte oveľa väčší objem peňazí, než koľko skutočne potrebujete. V takom prípade má význam preveriť, či sa dá ďalšia suma vyriešiť samostatne. Naopak, ak sa vám blíži koniec fixácie, stará sadzba už čoskoro skončí a súčasne potrebujete ďalšie peniaze, refinancovanie s navýšením môže byť logickejšie.
Rozhoduje matematika celého úveru, nie iba sadzba na reklamnom banneri.
Čo si z toho zapamätať?
Pod slovom „navýšenie hypotéky“ sa môže skrývať viacero riešení.
Pôvodnú hypotéku môžete nahradiť novým vyšším úverom, v určitých prípadoch si ponechať existujúcu hypotéku a riešiť ďalšie peniaze samostatne alebo spojiť navýšenie s refinancovaním či konsolidáciou ďalších záväzkov.
Pri každom variante treba pozerať na štyri veci:
koľko potrebujete navyše, akú sadzbu máte na súčasnom úvere, koľko unesie hodnota nehnuteľnosti a koľko unesie váš príjem.
Až potom sa dá povedať, ktorá cesta je skutočne výhodnejšia.
Ako vám vie pomôcť Hypo Consulting?
Ak potrebujete k existujúcej hypotéke ďalšie peniaze, prvým krokom nemusí byť okamžitý presun úveru do inej banky.
V Hypo Consulting vám porovnáme oba scenáre.
Prepočítame, čo sa stane, ak pôvodnú hypotéku refinancujete a navýšite, ale aj to, či dáva väčší zmysel ponechať existujúci úver a dodatočné financovanie vyriešiť samostatne.
Pozrieme sa na úrok, zostávajúcu splatnosť, LTV, vašu bonitu aj všetky náklady spojené so zmenou banky.
Pretože získať 30 000 eur navyše je jedna vec. Koľko vás kvôli nim bude stáť zvyšných 100 000 eur, je tá dôležitejšia.
