Chystáte sa zbúrať založený dom? Pozor na hypotéku.

Rozhodnutie zbúrať starý dom a postaviť na jeho mieste nový je čoraz bežnejšie, najmä pri kúpe staršej nehnuteľnosti, kde sa rekonštrukcia jednoducho neoplatí. Problém nastáva vo chvíli, keď si klient uvedomí, že dom, ktorý chce zbúrať, je zároveň zálohom banky. Zrazu tu nejde len o stavebné povolenie, ale aj o to, čo sa stane s hypotékou, keď stavba, na ktorú bola poskytnutá, prestane fyzicky existovať.

Môžete založený dom zbúrať bez súhlasu banky?

Formálne búracie povolenie vydáva stavebný úrad, banka ho neschvaľuje. V praxi ale každá záložná zmluva obsahuje podmienku, že akékoľvek podstatné zmeny na založenej nehnuteľnosti, vrátane jej celkového alebo čiastočného odstránenia, si vyžadujú súhlas banky. Ide o rovnaký princíp, aký platí pri nadstavbách či búraní priečok, len v oveľa väčšom rozsahu. Búranie bez toho, aby o tom banka vedela, je preto porušením úverových podmienok, aj keď stavebný úrad povolenie vydal.

Čo sa stane so záložným právom, keď dom prestane existovať?

Záložné právo sa vzťahuje na nehnuteľnosť ako celok, teda na pozemok aj stavbu na ňom. Zánikom stavby záložné právo automaticky nezaniká, naďalej platí na pozemok, ktorý ostáva zapísaný na liste vlastníctva. Otázka je, či táto zostávajúca hodnota banke ako zabezpečenie stačí.

Postačuje banke ako zábezpeka samotný pozemok?

Vo väčšine prípadov nie, alebo len čiastočne. Hodnota samotného stavebného pozemku je spravidla výrazne nižšia ako hodnota pozemku so stavbou, ktorá bola pôvodne podkladom pre výpočet LTV.

LTV (Loan to Value) vyjadruje pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti, ktorou je úver zabezpečený. Jednoducho povedané, ukazuje, aké percento z hodnoty založenej nehnuteľnosti predstavuje hypotéka.

Ak pôvodný úver pokrýval napríklad 80 % hodnoty domu s pozemkom, po zbúraní domu môže zabezpečenie klesnúť pod úroveň, ktorú banka pri schválení úveru vyžadovala. V takejto situácii banka žiada doplnenie zabezpečenia.

Čo môže banka požadovať, ak samotný pozemok nestačí?

Jednou z možností je dočasne založiť ďalšiu nehnuteľnosť. Napríklad inú nehnuteľnosť klienta alebo nehnuteľnosť blízkej osoby, ktorá so založením súhlasí.

Po dokončení nového domu a jeho novom ocenení môže banka pri dostatočnej hodnote nového zabezpečenia súhlasiť s uvoľnením dodatočne založenej nehnuteľnosti. Nie je to však automatické; vždy ide o rozhodnutie konkrétnej banky podľa podmienok úveru a hodnoty zabezpečenia.

Ďalšou možnosťou je mimoriadna splátka úveru. Klient tak zníži zostávajúcu výšku hypotéky a tým aj požadovanú hodnotu zabezpečenia. V niektorých prípadoch môže byť práve toto riešením, vďaka ktorému nebude potrebné zakladať ďalšiu nehnuteľnosť.

Ako sa rieši búranie a následná výstavba nového domu?

Ešte pred búraním je potrebné dohodnúť s bankou celý plán, vrátane harmonogramu búracích prác aj následnej výstavby. Počas samotnej výstavby sa financovanie správa rovnako ako pri klasickej hypotéke na stavbu domu, teda úver sa čerpá postupne v tranžiach podľa toho, ako stavba napreduje. Základová doska, hrubá stavba, strecha a dokončovacie práce predstavujú jednotlivé míľniky, po ktorých banka uvoľňuje ďalšiu časť peňazí, obvykle na základe fotodokumentácie alebo obhliadky.

V praxi je potrebné prvú fázu výstavby financovať z vlastných zdrojov. Po vybudovaní základov a základných obvodových múrov do výšky, pri ktorej už možno stavbu zdokumentovať a oceniť, je možné požiadať banku o financovanie ďalšej výstavby. Konkrétna požadovaná úroveň rozostavanosti sa môže medzi bankami líšiť.

Banka si v tejto fáze vyžiada projekt, potrebnú stavebnú dokumentáciu a pri projekte, ktorému predchádzalo odstránenie pôvodnej stavby, aj dokumentáciu súvisiacu s búraním. O celom zámere musí banka vedieť vopred.

Financuje banka aj samotnú novú výstavbu?

Áno, financuje. Podmienkou zostáva stavebné povolenie na novú stavbu a dostatočná bonita klienta, rovnako ako pri každej inej žiadosti o financovanie výstavby.

Akú úlohu zohráva znalecký posudok?

Kľúčovú. Po zbúraní pôvodného domu si banka vyžiada nový znalecký posudok, ktorý stanoví aktuálnu hodnotu pozemku bez stavby.

Po vybudovaní základných obvodových múrov do požadovaného stupňa rozostavanosti a vypracovaní geometrického plánu sa následne vypracuje aj posudok na budúcu hodnotu nového domu po dokončení, podobne ako pri klasickej výstavbe od základov. Práve na tomto posudku závisí, koľko peňazí banka počas výstavby postupne uvoľní a či bude potrebné dočasné dozaloženie inej nehnuteľnosti.

Čo hrozí, ak dom zbúrate bez toho, aby ste to riešili s bankou?

Toto je bod, na ktorý sa oplatí dať si najväčší pozor. Zbúranie zálohu bez vedomia banky je porušením záložnej zmluvy, aj keď má klient v poriadku stavebné aj búracie povolenie. Banka má v takom prípade právo vyhlásiť predčasnú splatnosť úveru, teda požadovať okamžité splatenie celého zostatku hypotéky naraz, nie podľa pôvodného splátkového kalendára. V praxi banky k tomuto kroku pristupujú málokedy pri prvom podozrení, no situácia sa tým stáva výrazne rizikovejšou a ťažšie vyjednateľnou, než keby bol celý plán prekonzultovaný vopred.

Zbúranie domu, ktorý slúži ako záloh, nie je dôvod na paniku, ale je to zásah do zmluvy s bankou, ktorý si vyžaduje jej súhlas ešte pred prvým úderom kladiva. Kto si tento krok vopred nastaví, väčšinou prejde celým procesom bez komplikácií. Kto ho preskočí, riskuje, že sa mu jednoduchá rekonštrukcia zmení na vyjednávanie o okamžitom splatení hypotéky.

Najskôr banka, potom bager

Zbúranie domu zaťaženého hypotékou nie je neriešiteľná situácia. Musí však byť pripravená skôr, ako na pozemok príde bager.

Treba vedieť, čo zostane banke ako zabezpečenie po odstránení pôvodnej stavby, či bude postačovať hodnota pozemku, či bude potrebná mimoriadna splátka alebo dočasné založenie ďalšej nehnuteľnosti a akým spôsobom bude následne financovaná nová výstavba.

Ak plánujete zbúrať založený dom a na jeho mieste postaviť nový, v Hypo Consulting preveríme možnosti jednotlivých bánk, pomôžeme vám pripraviť financovanie a sprostredkujeme hypotéku tak, aby bol postup s bankou vyriešený ešte pred začatím prác.