Čo robiť, keď banka ocení nehnuteľnosť nižšie než je kúpna cena?

Kúpna cena bytu je jedno číslo, hodnota z pohľadu banky je úplne iné číslo, a práve tento rozdiel dokáže poriadne rozhodiť plán financovania. Predstavte si klienta, ktorý má záujem o byt s kúpnou cenou 200 000 eur a už si v hlave poskladá, koľko z toho pokryje hypotéka a koľko vlastné zdroje. Banka posúdi nehnuteľnosť na základe kúpnej ceny, znaleckého posudku a svojho interného ocenenia a hodnotu nehnuteľnosti určí na 170 000 eur. Zrazu nechýba tisícka na doplatenie, ale rádovo desiatky tisíc eur, s ktorými klient počítal.

Z akej hodnoty banka pri výpočte hypotéky vlastne vychádza?

Banka pri výpočte hypotéky nevychádza automaticky len z kúpnej ceny alebo zo znaleckého posudku. Dôležitá je hodnota nehnuteľnosti, ktorú banka uzná ako základ pre financovanie. Ak ju pri svojom internom posúdení stanoví nižšie, z tejto nižšej sumy sa následne počíta aj maximálna výška úveru.

Práve tu vstupuje do hry LTV (Loan to Value), teda pomer medzi výškou úveru a hodnotou založenej nehnuteľnosti. Jednoducho povedané, určuje, aké percento z hodnoty nehnuteľnosti je banka ochotná financovať hypotékou.

Napríklad: kúpna cena bytu je 200 000 eur a znalec ho takisto ocení na 200 000 eur. Banka však pri svojom internom posúdení určí hodnotu nehnuteľnosti na 170 000 eur. Klient potom dostáva príslušné percento LTV práve zo sumy 170 000 eur a zvyšok musí pokryť z vlastných zdrojov.

Pri 80-percentnom LTV tak banka požičia maximálne 136 000 eur, teda 80 % zo 170 000 eur, nie z dohodnutej kúpnej ceny 200 000 eur.

Prečo sa kúpna cena a znalecká hodnota môžu tak výrazne líšiť?

Kúpna cena je výsledok dohody medzi predávajúcim a kupujúcim, ktorá odráža aktuálny dopyt, stav trhu, emócie oboch strán aj to, ako veľmi sa niekomu do bytu chce. Znalecký posudok naproti tomu vychádza z metodiky, porovnáva podobné realizované predaje v okolí, zohľadňuje stav, vek a technický stav nehnuteľnosti, polohu aj takzvaný koeficient polohy. Ak je trh v danej lokalite rozpálený a ceny rastú rýchlejšie, než ako to zachytávajú uzavreté porovnateľné predaje, znalec bude prirodzene o krok pozadu za realitou trhu. Rozdiel navyše môže vzniknúť aj tak, že banka pri internej kontrole, takzvanej supervízii, hodnotu zo znaleckého posudku ešte zníži.

Môže iný znalec alebo iná banka nehnuteľnosť oceniť vyššie?

Áno, môže, znalecké posudky nie sú exaktná veda a medzi jednotlivými znalcami aj bankami môžu byť rozdiely v hodnote v desiatkach tisíc eur. Rôzne banky spolupracujú s rôznymi znalcami alebo majú rôzne interné pravidlá pri supervízii. Preto sa v praxi stáva, že to, čo jedna banka ohodnotí na 170 000 eur, druhá banka posúdi vyššie. Nie je to ale automatika ani záruka, ide skôr o pravdepodobnosť.

Dá sa financovanie zvýšiť založením ďalšej nehnuteľnosti?

Áno, toto je jedno z bežnejších riešení. Ak klient alebo jeho blízka osoba vlastní inú nehnuteľnosť a je ochotná ju dočasne založiť spolu s kupovanou nehnuteľnosťou, banka môže LTV počítať zo súhrnnej hodnoty oboch nehnuteľností, nie len z tej kupovanej. Tým sa zvyšuje dostupná suma úveru.

Klient tak môže získať úver až vo výške 100 % kúpnej ceny kupovaného bytu. Neznamená to však 100-percentné LTV. Úver je totiž zabezpečený dvoma nehnuteľnosťami a LTV sa posudzuje voči celkovej hodnote zabezpečenia. Aj v tomto prípade preto musia zostať splnené limity LTV a ostatné podmienky banky a NBS.

Výhodou je, že takéto dozaloženie nemusí byť trvalé, po čase, keď klient časť úveru splatí alebo hodnota kupovanej nehnuteľnosti postačuje sama, môže banka druhú nehnuteľnosť zo záložného práva uvoľniť. Finálne rozhodnutie o uvoľnení dodatočného zabezpečenia je však vždy na banke. Nevýhodou je, že do celej transakcie vstupuje ďalšia osoba a jej nehnuteľnosť, čo prináša dodatočnú administratívu aj záväzok.

Čo ak treba rozdiel doplatiť z vlastných zdrojov alebo iným úverom?

Najpriamočiarejšie riešenie je jednoducho doplatiť chýbajúcu sumu z úspor. Pri rozdiele 200 000 eur oproti 170 000 eur to v našom príklade znamená nájsť navyše 24 000 eur k pôvodne plánovaným vlastným zdrojom. Pri 80-percentnom financovaní z hodnoty 200 000 eur by totiž klient pôvodne počítal so 40 000 eurami vlastných zdrojov, zatiaľ čo pri úvere 136 000 eur potrebuje na kúpu za 200 000 eur spolu 64 000 eur vlastných zdrojov.

Ak túto sumu klient nemá, ponúka sa možnosť dofinancovať ju iným úverom, napríklad spotrebným. Tu je ale namieste opatrnosť: spotrebný úver má spravidla vyššiu úrokovú sadzbu a kratšiu splatnosť ako hypotéka, čo výrazne zvyšuje mesačnú splátku. Banka navyše pri posudzovaní bonity berie do úvahy aj tento druhý úver, takže kombinácia hypotéky a spotrebného úveru môže znížiť maximálnu výšku hypotéky, ktorú je klient vôbec schopný získať, pretože sa zhorší jeho DTI aj DSTI.

DTI sleduje celkovú zadlženosť klienta vo vzťahu k jeho príjmu a DSTI zase to, akú časť disponibilného príjmu pohltia splátky všetkých jeho záväzkov. Do DSTI sa započítavajú splátky existujúcich aj nových úverov a pri hypotéke sa zohľadňuje aj rezerva na možný rast úrokovej sadzby.

Dá sa v tejto situácii ešte rokovať s predávajúcim o cene?

Nízky znalecký posudok je v praxi jeden z mála objektívnych argumentov, ktoré má kupujúci pri vyjednávaní k dispozícii. Ak si predávajúci pôvodne stanovil cenu bez opory v realizovaných predajoch, oficiálny posudok nezávislého znalca môže byť dôvodom na prehodnotenie ceny smerom nadol. Nie je to samozrejme automatický nárok, predávajúci nemusí ustúpiť vôbec, najmä ak má o byt záujem aj niekto iný. No v situáciách, kde je záujemcov menej, sa rokovanie s odkazom na znalecký posudok často oplatí skúsiť skôr, než siahnuť po drahšom dofinancovaní.

Čo ak už kupujúci podpísal rezervačnú alebo kúpnu zmluvu a zaplatil rezervačný poplatok?

Tu je kľúčové, čo presne rezervačná zmluva hovorí o situácii, keď banka neschváli úver v požadovanej výške. Ak zmluva výslovne rieši prípad neschválenia hypotéky a umožňuje odstúpenie s vrátením poplatku, klient je v relatívne bezpečnej pozícii.

Ak takáto podmienka v zmluve chýba, situácia je zložitejšia. To, či má byť rezervačný poplatok vrátený, započítaný alebo môže prepadnúť, závisí od konkrétneho znenia zmluvy a okolností prípadu. Preto nie je možné všeobecne povedať, že sa automaticky vráti alebo automaticky prepadne len preto, že kupujúci nezískal požadované financovanie.

Práve preto je dobré mať podmienku o neschválení financovania v rezervačnej zmluve ešte pred jej podpisom, ideálne spolu s orientačným predschválením hypotéky, ktoré môže riziko takéhoto prekvapenia výrazne znížiť.

Nízky znalecký posudok nie je koniec kúpy, len signál, že pôvodný plán financovania treba prehodnotiť. Niekedy stačí druhý pohľad, inokedy je riešením kombinácia viacerých krokov naraz.

Ak vám banka určila cenu nižšiu, ako ste predpokladali, v Hypo Consulting vám vieme spočítať všetky reálne možnosti, od dozaloženia až po dofinancovanie, ešte predtým, než sa rozhodnete, ako ďalej.