Zmeny na hypotékach od januára 2023 pre žiadateľov 40+

Už niekoľko rokov banky umožňujú klientom splácať hypotéku nie len tradične do ich 65. roku veku, ale aj do 70. roku, dokonca niektoré až do 75. roku veku dlžníka. Maximálny vek splácania hypotéky banky dlžníkom umožňujú z dôvodu zvyšovania dôchodkového veku, ale aj preto, že dnes je veľa profesií, kedy ešte veľa ľudí ostáva v pracovnom procese aj po dovŕšení oficiálneho dôchodkového veku. Na jednej strane dlhá doba splatnosti žiadateľom po 40. roku poskytuje možnosť splácať hypotéku s nižšou splátkou, čo dáva predpoklad aj vyššieho úveru, na druhej strane sa ale môžu po odchode do dôchodku ocitnúť v situácií, kedy z dôvodu poklesu ich príjmov sa môže stať ich splácanie splátok hypotéky veľkou záťažou.

Nové nariadenie NBS platné od 1.1.2023

Predlžujúca sa doba splatnosti si tak vyžiadala už na začiatku, čiže pri schvaľovaní úverov, zmeny kvôli konečnej splatnosti hypotéky aj  po skončení produktívneho veku žiadateľa. Naša národná banka vydala opatrenie, podľa ktorého sú banky povinné zohľadniť, že posledné roky budú mnohí dlžníci svoje úvery splácať už ako dôchodcovia s nižšími príjmami. Prostriedkom na ochranu splácania úverov dlžníkmi v dôchodkovom veku je postupné znižovanie koeficientu DTI pre tých, ktorí dosiahnu od 1. januára 2023 40 rokov a viac v čase podania žiadosti. Toto znižovanie sa ale nebude vzťahovať na všetkých štyridsiatnikov, čo vysvetlíme nižšie.

Znižovanie DTI za každý rok o hodnotu 0,25

V praxi toto bude znamenať, že žiadatelia o úver, ktorí presiahnu vek 40 rokov, dostanú maximálnu výšku nového úveru už nie 8-násobok ich čistého ročného príjmu, ale za každý rok nad 40 rokov ich veku táto hodnota 8 bude znížená o 0,25. Na prvý pohľad táto zmena pre niektorých môže vyzerať hrozivo, ale nie každý žiadateľ ju pocíti v rovnakej miere. Žiaľ, aj v tomto prípade budú najviac znevýhodnení žiadatelia s nižšími príjmami.

Čo je DTI

Pre tých, ktorí sa ešte nestretli s pojmom DTI (Doubt To Income) vysvetlíme, že od roku 2018 platí, že dlžník nemôže mať pri poskytovaní nového úveru vrátane neho celkovú úverovú zaťaženosť viac ako 8-násobok jeho čistého ročného príjmu. V tomto prípade teda platí uplatnenie koeficientu DTI 8. Napríklad slobodný dlžník s čistým príjmom 1.000 eur nemôže mať úvery za viac ako 96.000 eur vrátane povolených prečerpaní na účte a limitu na kreditných kartách. Manželia s príjmom každého vo výške 1.000 eur zase môžu podľa tohto pravidla dostať novú hypotéku vo výške dvojnásobku 96.000 eur, čiže 192.000 eur.

Postupné znižovanie DTI až do hodnoty 3

Aj napriek tomu, že pri súčasných úrokových sadzbách veľa žiadateľov vzhľadom na vysoké splátky na hypotéku vo výške 8-násobku svojho čistého ročného príjmu nedosiahne, mnohí klienti na vrchole produktívneho veku majú vysoké príjmy, ktoré ale po odchode do dôchodku rapídne klesnú. A práve pred problémami so splácaním úverov NBS a banky chcú túto skupinu žiadateľov, ale i samé seba ochrániť. Preto po 1. januári 2023 sa bude maximálne DTI 8 pre žiadateľov nad 40 rokov za každý ďalší rok ich veku znižovať o hodnotu 0,25, pričom najnižšou hodnotu môže byť číslo 3. Hodnota DTI 3 bude uplatňovaná pre každého žiadateľa, ktorý bude mať v čase podania žiadosti 60 a viac rokov.

Výpočet maximálnej výšky úveru pre žiadateľov nad 40 rokov

Maximálna výška úveru s uplatnením koeficientu DTI sa bude od januára 2023 počítať nasledovne: za každý rok veku žiadateľa nad 40 rokov sa odpočíta od hodnoty 8 číslo 0,25 a tak vznikne nová hodnota DTI, ktorá určí, o akú výšku nového úveru bude môcť žiadateľ o úver požiadať a zároveň stanoví aj jeho maximálne úverové zaťaženie.

Príklad 1: 45-ročný žiadateľ bez spoludlžníka s príjmom 2.000 eur bude môcť požiadať o hypotéku so splatnosťou 25 rokov, čiže do jeho 70. roku veku vo výške maximálne 162.000 eur, ak mu táto suma vyjde s ohľadom na maximálnu možnú výšku splátky. Znamená to, že jeho DTI bude 6,75, pretože ako 45-ročný bude mať o 5 x 0,25 znížené DTI z 8. (6,75 x 2.000 eur x 12 = 162.000 eur)

Príklad 2: Ak budú žiadateľmi manželia, každý s čistým príjmom 1.000 eur mesačne, pričom jeden má 45 rokov a druhý 50 rokov, každý z nich bude mať svoj maximálny znížený koeficient DTI a na základe nich vypočítané maximálne výšky úverov, z ktorých sa vypočíta vážený priemer, pričom váhami sú individuálne príjmy každého dlžníka. 45-ročný žiadateľ bude mať DTI 6,75, čiže bude môcť dostať najviac 81.000 eur, jeho 50-ročný spoludlžník bude môcť dostať najviac 5,5-násobok svojho čistého ročného príjmu, čiže 5,5 x 1.000 eur x 12 = 66.000 eur. Títo manželia tak budú môcť dostať hypotéku so splatnosťou 20 rokov maximálne 147.000 eur, ak nemajú už existujúce úvery. Samozrejme, táto výška hypotéky im bude musieť vyjsť s ohľadom na aktuálne úrokové sadzby v bankách a maximálnu možnú výšku splátky so zohľadnením „stresstestu +2%“ a finančného vankúša a vieme ju určiť, pretože obaja žiadatelia majú rovnaký príjem. V prípade rozdielnych príjmov sa maximálna výška úveru bude počítať zložitejším spôsobom.

Na koho sa znížené DTI nebude vzťahovať

Znížené DTI pre žiadateľov vo veku nad 40 rokov sa nebude uplatňovať v každom prípade. Banky budú maximálnu výšku hypotéky a krátené DTI aplikovať len pre úvery so splatnosťou viac ako do 65. roku veku žiadateľov a na nové úvery. Tzn. že ak 45-ročný žiadateľ bude žiadať o hypotéku so splatnosťou 20 rokov, čiže do jeho 65. roku veku, DTI mu znížené nebude. Toto sa bude o hodnotu 0,25 za každý rok po štyridsiatke znižovať len v prípade dlhšej splatnosti, napríklad do 70. roku veku. DTI banky nebudú žiadateľom znižovať ani pri refinančných úveroch.

Zhrnutie

Keďže banky sú povinné dodržiavať nariadenia NBS, ktorá kontroluje, riadi a nastavuje možnosti poskytovania úverov za účelom ich bezproblémového splácania, pristupujú aj k znižovaniu maximálnej zadlženosti žiadateľov s pribúdajúcim vekom, čo je reakciou na predlžovanie maximálneho veku splatnosti úverov. Najnovšie opatrenie bánk nie je príjemnou správou pre mnohých potenciálnych dlžníkov, ktorí prekročili vekovú hranicu 40 rokov, stále ale aj oni budú mať možnosti dostať hypotéku alebo iný typ úveru. Aj napriek tomu, že tieto opatrenia na prvý pohľad vyzerajú drasticky, sú svojim spôsobom ochranou dlžníkov pred nadmerným zaťažovaním svojho rozpočtu neúmernými splátkami v budúcnosti.

a naše odporúčania

Ak plánujete žiadať o novú hypotéku a ste vo vekovej skupine, ktorej sa nové obmedzenia platné od 1.1.2023 budú týkať, nechajte si prepočítať maximálnu výšku vašej hypotéky, ktorú budete potrebovať, čo najskôr. Ešte stále je čas požiadať o hypotéku s existujúcimi podmienkami do konca roka, prípadne sa budete vedieť pripraviť na vaše možnosti, ktoré budete mať po novom roku 2023. Naši hypotekárni špecialisti sú pripravení byť vašimi sprievodcami na ceste za financovaním vašich potrieb aj v týchto neľahkých časoch a ukážu vám, že stále máte možnosti plniť si svoje sny o bývaní, prípadne financovať svoje ďalšie potreby. Dohodnite si s nami stretnutie už dnes.

Autor: Viera Schleifová