Výmena menšieho bytu s hypotékou za väčšiu nehnuteľnosť

Často sa stretávame s klientmi, ktorí už splácajú hypotéku na menší, štartovací byt a rozhodli sa vymeniť ho za väčší, pretože ich životná situácia sa zmenila. Napríklad si založili rodinu, prípadne sa ich už existujúca rodina ešte viac rozrástla a potrebujú viac priestoru.

Patríte aj Vy k nim? A neviete, ako postupovať prípadne čo Vás čaká pri výmene menšieho bytu za väčší?

Väčšinou sa stretávame s dvoma možnosťami:

1, Máte menší byt bez hypotéky a budete potrebovať hypotéku na väčší

alebo

2, Aj menší byt ste kupovali na hypotéku a budete potrebovať ďalšiu, aby ste dofinancovali kúpu alebo výmenu väčšieho bytu resp. rodinného domu

V obidvoch prípadoch sú ešte ďalšie alternatívy. Buď byt, ktorý v súčasnosti vlastníte, môžete predať a tým získate časť prostriedkov na kúpu nového bytu, prípadne vyplatíte pôvodnú hypotéku, alebo si tento byt necháte ako investíciu a budete ho ďalej prenajímať.

Výmena menšieho bytu bez hypotéky za väčší

Ak sa rozhodnete kúpiť väčšiu nehnuteľnosť a už byt vlastníte, ale nemáte naň hypotéku, vybaviť novú hypotéku je jednoduché. Ak súčasný byt predáte, môžete získať dostatočné množstvo peňazí a Vaša hypotéka nebude musieť byť vysoká. Tým pádom získate v banke lepšie podmienky, lebo vo všeobecnosti platí, že o čím menší úver k hodnote nehnuteľnosti žiadate, tým nižšiu úrokovú sadzbu v banke môžete dostať.

Ak chcete prísť k väčšej nehnuteľnosti formou výmeny a na rozdiel hodnoty oboch bytov budete potrebovať hypotéku, je možné ju riešiť ako štandardnú kúpu, ale na rozdiel od Kúpnej zmluvy v tomto prípade banke predložíte tzv. Zámennú zmluvu. Tento spôsob výmeny menšieho bytu za väčší je ale v skutočnosti veľmi málo využívaný a je veľká pravdepodobnosť, že banka uvoľní čerpanie prostriedkov z úveru až na zápis záložného práva na katastri, nakoľko „do hry“ vstupujú hneď dve nehnuteľnosti naraz a situácia sa môže pri prevode ich vlastníckych práv skomplikovať.

Môže sa Vám ale stať, že sa rozhodnete si svoj pôvodný byt ponechať a prenajímať ho a budete chcieť hypotéku na celú kúpnu sumu väčšieho bytu alebo rovno domu, pretože potrebujete viac priestoru. V takom prípade prichádza na rad štandardná hypotéka na kúpu nehnuteľnosti. Banka Vám ju poskytne v závislosti od Vašej bonity až do 100%, samozrejme s ohľadom na nariadenia NBS. Ak by ste v banke nedostali 100% z hodnoty kupovanej nehnuteľnosti, je možné kúpnu cenu dofinancovať inou formou úveru.

Výmena menšieho bytu s hypotékou za väčší

Pokiaľ máte byt, ktorý chcete vymeniť za väčší a splácate naň hypotéku, je situácia dosť odlišná. Aj v tomto prípade môže nastať viac alternatív. Realizácia tejto zmeny ale bude vyžadovať správne načasovanie a postupnosť krokov, z ktorých nemôžete vynechať ani Vašu banku.

V tomto prípade môžete napríklad predať svoj menší byt a vyplatiť zostatok hypotéky. Vo väčšine prípadov Vám ešte z predaja bytu ostanú peniaze, pretože je predpoklad, že ste časť hypotéky už splatili aj v prípade, že ste pôvodne dostali od banky až 100% z hodnoty kupovaného bytu. Peniaze, ktoré Vám ostali, môžete použiť na časť kúpnej ceny väčšieho bytu alebo rodinného domu a nebudete musieť žiadať o 100%-nú hypotéku na novú nehnuteľnosť, čo sa odrazí na lepších podmienkach novej hypotéky. Buď sa Vám podarí predať pôvodný byt a hneď nájsť aj vhodný nový, väčší, pričom požiadate o nový úver. Inou možnosťou je predať byt a načas sa nasťahovať do prenájmu alebo k príbuzným, kým si nenájdete nové bývanie a nevybavíte novú hypotéku naň.

Inou, tiež vhodnou, ale na realizáciu náročnou možnosťou je ponechanie si pôvodnej hypotéky, ale v tomto prípade je dôležité ešte detailnejšie plánovanie a dohodnutie podmienok predaja pôvodnej a súbežne kúpy novej nehnuteľnosti. Ak máte vlastné zdroje, len v banke požiadate o zmenu zabezpečenia a predávajúcemu kúpnu cenu vyplatíte z predaja pôvodného bytu a z vlastných zdrojov doplatíte zvyšnú časť kúpnej ceny. Tento spôsob je ale skutočne náročný a vyžaduje veľkú dôveru medzi všetkými zúčastnenými stranami. Reálne je rozumnejšie pôvodný byt predať, zostatok hypotéky splatiť a požiadať o novú na kúpu ďalšej nehnuteľnosti.

Ak sa rozhodnete pre nové bývanie vo väčšom byte či dome a pôvodný byt aj s hypotékou si chcete ponechať, je možná aj táto alternatíva. Môžete mať aj dve hypotéky. Samozrejme, musíte mať dostatočný príjem, aby ste ich mali z čoho splácať. Banku totiž nebude zaujímať, že ten menší byt si chcete nechať ako investíciu a budete ho prenajímať. Pretože príjem z prenájmu Vám nebude vedieť akceptovať, pokiaľ netrvá určitú dobu a zatiaľ sa jedná len o Váš zámer.

Naše tipy a dôležité informácie pri výmene nehnuteľností

• Banka musí mať vždy a za každých okolností pri existencii hypotéky aktuálne existujúce záložné právo. Preto je vždy dôležité správne načasovanie jednotlivých krokov a dodržanie podmienok Vašej hypotekárnej banky
• V prípade zámeny nehnuteľností máte ešte jednu možnosť – preniesť na čas vybavenia celého procesu výmeny nehnuteľností záložné právo na ďalšiu nehnuteľnosť, napríklad byt alebo dom Vašich rodičov, príbuzných alebo známych
• Hneď ako začnete uvažovať nad zmenou Vášho bývania, pozisťujte si už vopred, aké máte možnosti, čo všetko Vás čaká a neminie a aký spôsob jeho realizácie bude pre Vás vhodný a najlacnejší.

Ak sa aj Vy chystáte k podobnému kroku, obráťte sa na našich hypotekárnych špecialistov. Radi Vám poradia, ako si máte počínať a pomôžu Vám s vybavením všetkých potrebných krokov týkajúcich sa Vašej či už súčasnej alebo budúcej hypotéky. Dohodnite si stretnutie s našimi odborníkmi a vyhnite sa tak nepremysleným krokom, ktoré by ste mohli oľutovať.