Spoludlžník na hypotéke ako jediná záchrana

Opäť sa vraciame k téme číslo 1 na poli hypoték: zvyšovaniu úrokových sadzieb a možnosti získania hypotéky pre niektoré skupiny žiadateľov. Je nesporné, že je dnes zložitejšie dostať potrebnú sumu úveru, ako to bolo pri nízkych úrokoch. Dôvodom je dodržanie finančného vankúša zo strany bánk a vyššie splátky vyplývajúce z vyšších sadzieb s pripočítaním stress testu, ktorý počíta ešte s prípadným ďalším zvýšením úrokov o 2%. V čase najnižších úrokov mohol mať slobodný žiadateľ s príjmom napríklad 1.200 eur splátku novej hypotéky bez ďalších záväzkov okolo 570 eur a zároveň s dodržaním parametra DTI mohol dostať úver vo výške 115.000 eur. Dnes pri úrokoch v priemere 3,2% dostane hypotéku vo výške maximálne okolo 100.000 eur. No a medzitým ešte ceny nehnuteľností narástli.

Ako získať vyššiu hypotéku pri existujúcom príjme

Čo sa ale dá robiť, aby žiadatelia dostali potrebnú výšku hypotéky aj so súčasnými príjmami, ktoré jediné popri zdražovaní hypoték i nehnuteľností, takpovediac stagnujú? Existuje niekoľko možností, ako sa dostať k potrebnej sume pri kúpe nehnuteľnosti. Napríklad zmeniť zamestnanie za lepšie platené, nájsť si ďalšiu prácu, požiadať v súčasnej práci o zvýšenie platu. Tieto spôsoby sú ale buď nereálne alebo ohrozujú kvalitu života. Preto našim klientom navrhujeme menej radikálne spôsoby, ako sa dostať k potrebnej výške hypotéky:

1, Založiť ďalšiu nehnuteľnosť

– tento spôsob je ideálny vtedy, ak majú žiadatelia dostatočné príjmy na samotnú hypotéku a nemajú nasporených aspoň 20% kúpnej ceny nehnuteľnosti, čiže je predpoklad, že na samotnú výšku hypotéky sa príjmami kvalifikujú, ale ak by potrebovali 80% hypotéku dofinancovať ďalším úverom, tento by im už nevyšiel z dôvodu vyššej splátky úveru bez založenia nehnuteľnosťou.

Príklad: Mladí bezdetní manželia s čistými príjmami spolu 1.800 eur môžu dnes dostať hypotéku vo výške približne 150.000 eur. Ak by si chceli kúpiť byt v takej kúpnej cene a nemajú žiadne úspory, prípadne ich budú chcieť použiť na rekonštrukciu a zariadenie nového bývania, len so založením kupovanej nehnuteľnosti by svoje potreby nezafinancovali. Pretože splátky hypotéky vo výške 120.000 eur a spotrebného úveru alebo medziúveru zo stavebnej sporiteľne by po zohľadnení stress testu boli vyššie ako maximálna splátka úverov, ktoré môžu dostať. Ak by ale založili ďalšiu nehnuteľnosť vo výške aspoň ďalších 30.000 eur, samotnú hypotéku vo výške 150.000 eur, čo by bola kúpna cena nehnuteľnosti, by dostali, a to v jednom úvere, ktorý by stále bol pre nich najlacnejší. Prax nám ale ukazuje, že túto možnosť má dosť málo našich klientov. A tak prichádza na rad ďalšia alternatíva.

2, Pridať do svojho úveru spoludlžníka s príjmom

– je jednou zo zaujímavých možností, ktorá umožní žiadateľom získať potrebnú výšku úveru aj pri nižších alebo hraničných príjmoch. Je tomu tak preto, že príjmy všetkých spoludlžníkov na hypotéke sa spočítavajú.

Príklad: Mladí manželia z predchádzajúceho príkladu s čistým príjmom spolu 1.800 eur si chcú kúpiť nehnuteľnosť za 150.000 eur, nemajú ale žiadne úspory alebo len pár tisíc eur na zariadenie nového bývania. Zároveň nemajú možnosť založiť ďalšiu nehnuteľnosť, aby mohli túto kúpu financovať len formou hypotéky na celú kúpnu cenu. V takomto prípade prichádza na rad voľba pridania ďalšieho spoludlžníka. Keby pridali do svojej hypotéky aj ďalšieho úveru spoludlžníka s dostatočným príjmom, majú možnosť získať hypotéku i ďalší úver na dofinancovanie či už vo forme spotrebného úveru alebo medziúveru zo stavebnej sporiteľne.

Kto môže byť spoludlžník

Spoludlžníkom môže byť akákoľvek fyzická osoba s akceptovateľným príjmom pre banku, v ktorej žiadatelia o hypotéku žiadajú. Ak je spoludlžník slobodný, započítava sa k príjmu našich manželov aj jeho príjem. Ak je ďalší spoludlžník v manželskom zväzku, do tohto úveru musí vstupovať aj jeho manžel, prípadne je možné obmedziť BSM pre tento účel. Banky ale posudzujú aj príjmy ďalších spoludlžníkov rovnako ako príjmy prvotných dlžníkov, čiže zohľadňujú aj existenciu detí a ďalších prípadných úverov. Najčastejšie bývajú dodatočnými spoludlžníkmi rodičia alebo súrodenci, blízki priatelia alebo partneri slobodných žiadateľov.

Riziká pre žiadateľov a spoludlžníkov

Sme si vedomí, že v dnešnej dobe nie je jednoduché nájsť si vhodného spoludlžníka, pretože mnohí majú potrebu riešiť aj vlastné financovanie v bankách alebo môžu mať obavy z takého veľkého záväzku. Preto pre všetky strany z takého riešenia môžu vyplývať aj niektoré riziká. Môžu nimi byť po nejakom čase potreba spoludlžníka žiadať o vlastnú hypotéku, pričom už existujúca môže byť na jej získanie prekážkou, neskoršie osobné konflikty, strata dôvery a podobne. Navyše vstúpiť do hypotéky slúžiacej nikomu ďalšiemu je záväzkom na dlhé roky. Máme pre našich klientov ale aj dobré správy. Banky našťastie umožňujú klientom robiť na svojich úveroch rôzne zmeny.

Výhody a možnosti zmien na úveroch

Byť ďalším spoludlžníkom na hypotéke nemusí vždy znamenať záväzok na celé desaťročia. Dlžník na úvere má možnosť v prípade potreby spoludlžníkov aj odstrániť. Základnou podmienkou ale naďalej ostáva, že pri uskutočnení takejto zmeny musí banka overiť jeho príjem a musí byť dostatočný na ďalšie splácanie aj bez príjmov spoludlžníkov, ktorých chce z úveru vyňať. Spoludlžníka je tiež možné vymeniť. Príkladom môže byť situácia klienta, ktorý bol ešte v čase kúpy nehnuteľnosti slobodný a jeho spoludlžníkmi boli rodičia alebo súrodenec. Po čase sa tento dlžník oženil a pokiaľ má jeho manželka dostatočný príjem, je možné ju v banke na hypotéke alebo inom type úveru vymeniť za pôvodných spoludlžníkov. Inou možnosťou je zase po určitom čase požiadať banku o predĺženie doby splatnosti na maximálnu možnú, kedy by sa výrazne mohla znížiť výška splátky a aktuálny príjem pôvodného žiadateľa by už mohol postačovať na splácanie aj bez dodatočných spoludlžníkov.

Zhrnutie

V súčasných trochu náročnejších časoch, kedy sa pre niektorých stávajú hypotéky menej dostupnými, stále pre našich klientov hľadáme možnosti, ako úspešne obstáť v bankách pri financovaní ich potrieb bývania. Sme si vedomí, že zložitejšie okolnosti vyžadujú aj zložitejšie riešenia, preto aj spomínané spôsoby riešenia hypoték sa niektorým môžu zdať komplikované. Nepovažujeme ich ale za nemožné, pretože sami sme svedkami ochoty našich klientov a hlavne ich blízkych, od ktorých ich ďalšie osudy závisia, podstupovať aj náročnejšie procesy na ceste za nevyhnutným, na ceste za novým bývaním.

a naše odporúčania

Ak ste sa na cestu financovania vášho bývania vybrali aj vy a neviete, ako začať alebo pokračovať, staňte sa našim klientom. Naši profesionáli urobia všetko pre to, aby aj pre vás našli tie najlepšie riešenia a sú pripravení byť vašou oporou na ceste za vašim novým bývaním, prípadne realizáciou aj iných plánov, ktoré potrebujete zafinancovať hypotékou alebo iným úverom. Dohodnite si stretnutie s našimi hypotekárnymi špecialistami a majte pri sebe vždy odborníka, ktorý vám na každom kroku bude stáť po boku a nedovolí, aby vaša nová cesta bola plná stresov a neúspechov.