Spoločná hypotéka bez zbytočných rizík

Ceny nehnuteľností  zostávajú vysoké a dostať sa k vlastnému bývaniu či investičnému bytu býva náročné. Aj preto dnes čoraz viac ľudí zvažuje spoločnú kúpu, a to najčastejšie so súrodencom, partnerom či kamarátom.

Znie to ako ideálne riešenie, no v praxi narážame na otázku: čo ak má jeden peniaze, ale nie bonitu a druhý bonitu, ale nie peniaze?

Modelová situácia: Súrodenci Martin a Peter

Martin má vlastné úspory vo výške 20 % hodnoty bytu, no banka mu novú hypotéku neschváli. Má už viac úverov a dosiahol úverový strop podľa ukazovateľov DTI alebo DSTI – teda jeho príjmy už neumožňujú ďalšie zadlženie.

Peter naopak nemá hotovosť, ale má stabilný príjem a z pohľadu banky by hypotéku získal bez problémov.

Spoločne by chceli kúpiť investičný byt, prenajímať ho a z nájmu hradiť splátku úveru.
Zároveň chcú, aby boli rovnocenní spolumajitelia (50 : 50) a aby bolo jasné, že sa rovnakým dielom podieľajú aj na dlhu.

Možnosti riešenia

1. Spoludlžníci na jednej hypotéke

Najjednoduchšie a zároveň najtransparentnejšie riešenie. Obaja sú zapísaní v úverovej zmluve ako spoludlžníci a zároveň ako spoluvlastníci bytu. Banka však posudzuje bonitu oboch, takže ak jeden z nich už dosiahol úverový limit, úver nemusí prejsť. Ak má druhá osoba príjem v takej výške, že pokryje splácanie hypotéky aj napriek úverom druhého spoludlžníka, úver je riešiteľný.

Výhoda: obaja majú rovnaké práva a povinnosti
Nevýhoda: ak jeden má vyčerpaný úverový strop, banka môže žiadosť zamietnuť

2. Hypotéka len na jedného, vlastný vklad od druhého

Ak banke nevyhovuje situácia jedného z dvojice (v našom prípade Martinova), môže hypotéku vziať len Peter. Martin mu poskytne hotovosť a pri kúpe môžu byť obaja zapísaní v katastri ako vlastníci 50 : 50, aj keď úver je len na jedného. Nie každá banka však dokáže takúto kombináciu akceptovať.

Výhoda: jednoduchšie schválenie hypotéky
Nevýhoda: formálne dlžníkom banke je len jeden z dvojice

Ako sa na to pozerajú banky v praxi

Každá banka má vlastný prístup, ale vo všeobecnosti platí:

• Bonita sa vždy posudzuje za všetkých žiadateľov, ak sú dvaja spoludlžníci, hodnotí sa ich spoločná schopnosť splácať
• Podiel na vlastníctve nemusí presne kopírovať podiel na úvere, ale odporúča sa, aby boli zosúladené, je to prehľadnejšie aj z právneho hľadiska

Na čo nezabudnúť, ak nechcete problémy

• Dohodnite, ako sa bude postupovať pri predaji, rozchode či zmene situácie jedného z vás
• Zvážte poistenie schopnosti splácať úver aj pre druhého spoludlžníka
• Nastavte si jasné delenie príjmov z prenájmu a ich zdanenie podľa podielu
• Pri prenájme používajte spoločný účet, aby boli všetky platby prehľadné

Záver

Spoločná investícia s druhou osobou môže byť výborným spôsobom, ako si splniť investičný cieľ, ktorý by jednotlivec nezvládol. Základom je však transparentnosť voči banke, ale aj medzi sebou.

Ak sa všetko správne nastaví hneď na začiatku, ušetríte si v budúcnosti veľa nervov aj peňazí.

Odporúčanie hypotekárneho špecialistu

V podobných prípadoch odporúčam vždy začať tým, že si upresníte, kto čo do situácie prináša, kto bude úver reálne splácať a aké má záväzky. Banka síce rieši len úver, ale vy si musíte vyriešiť aj vzťahy medzi sebou.

Ak sa dohodnete na férových podmienkach hneď na začiatku, investícia do bytu môže byť pre oboch výhodná a bezpečná.