Prenos úveru na inú nehnuteľnosť

Hypotéka je finančný produkt na celé desaťročia, takže počas tak dlhej doby sa môže stať, že je potrebné na nej urobiť aj prípadné zmeny. Sami sme svedkami, ako naši klienti na hypotékach potrebujú robiť rôzne zmeny, napríklad vynímajú spoludlžníka, predlžujú splatnosť, žiadajú o zníženie úrokovej sadzby apod. Jednou zo zmien, ktoré klienti robia dosť často, je zmena založenej nehnuteľnosti na existujúcej hypotéke. Stretávame sa s ich rôznymi pomenovaniami, konkrétne pri tejto zmene sú často skloňované pojmy: prenesenie úveru na inú nehnuteľnosť alebo zmena založenej nehnuteľnosti na hypotéke.

V súčasnej dynamike realitného trhu sa mnohí ľudia rozhodujú pre zmenu svojho bývania z rôznych dôvodov, či už je to potreba väčšieho priestoru, zmena pracovného miesta, alebo jednoducho túžba po zmene. V situáciách, keď je na kúpu novej nehnuteľnosti využitý úver, môže byť prenos úveru na inú nehnuteľnosť atraktívnou možnosťou. Tento proces umožňuje dlžníkom presunúť existujúci hypotekárny úver z jednej nehnuteľnosti na inú, čo môže priniesť viacero výhod.

Zmena založenej nehnuteľnosti na hypotéke

Dlžníci robia túto zmenu na hypotéke pomerne často. Nie všetky banky na Slovensku však túto možnosť poskytujú, a preto je vhodné mať pri sebe špecialistu, ktorý vám pomôže, poradí a situáciu preverí.Podstatou tejto zmeny je vyňatie pôvodnej nehnuteľnosti, ktorú majú na hypotéke založenú a jej nahradenie inou vhodnou nehnuteľnosťou. Banka vyžaduje znalecký posudok novej nehnuteľnosti, na ktorú má byť úver prenesený. Hodnota nehnuteľnosti musí byť adekvátna k zostatku úveru, ktorý sa má preniesť a dlžník musí spĺňať všetky podmienky pre poskytnutie úveru, vrátane dokladovania príjmu. Klienti majú k tomu kroku viac dôvodov, pričom najčastejšími sú:

1, Kolaudácia novopostaveného rodinného domu

Často sa stáva, že pri výstavbe rodinného domu žiadatelia o hypotéku založia inú nehnuteľnosť ako rozostavanú stavbu. Pri výstavbe je podstatne jednoduchšie požiadať napríklad o bezúčelovú hypotéku so založením inej skolaudovanej nehnuteľnosti, napríklad vlastného bytu alebo rodičovskej nehnuteľnosti. Založenie iného domu alebo bytu je riešením len na čas, kým žiadatelia nový dom postavia a skolaudujú. Po kolaudácií je možné napr. rodičovskú alebo inú nehnuteľnosť vyňať a založiť novopostavený rodinný dom.

2, Predaj pôvodnej založenej nehnuteľnosti a kúpa novej nehnuteľnosti

Nie je výnimkou, keď si klienti chcú nechať existujúcu hypotéku pri predaji pôvodného bytu alebo domu a následnej kúpe nového bývania. Je pravdou, že jednoduchšie je pri predaji nehnuteľnosti zároveň aj vyplatiť súčasnú hypotéku a pri kúpe novej požiadať o ďalšiu, možno aj výhodnejšiu, pre niektorých klientov táto alternatíva ale nie je najlepšia. Buď z dôvodu, že zmena založenej nehnuteľnosti pri zachovaní pôvodného úveru je lacnejšia (klient sa vyhne poplatku za predčasné splatenie), častejšie sa ale stretávame s klientmi, pre ktorých je toto riešenie jediné, pretože aktuálne by novú hypotéku v žiadnej banke nedostali. Prenos hypotéky na inú nehnuteľnosť ale nie je vždy realizovateľný, pretože vyžaduje v prvom rade súhlas predávajúceho so zriadením záložného práva už pred procesom prevodu vlastníckych práv na nového vlastníka.

3, Ďalšie situácie vyžadujúce zmenu založenej nehnuteľnosti

Zmenu založenej nehnuteľnosti na existujúcej hypotéke často vyžadujú aj iné situácie, ktorými môžu byť rozvod manželov a súvisiace vysporiadanie ich majetku alebo potreba uvoľnenia ťarchy z iných dôvodov, ktorých môže byť nespočetne veľa. Ľudské osudy prinášajú rôzne príbehy a problémy, ktoré je potrebné riešiť aj v banke alebo na katastri, pretože sa týkajú práve nehnuteľností.

Postup zmeny predmetu zabezpečenia v banke

Zmena založenej nehnuteľnosti vo vzťahu k banke je podmienená niekoľkými povinnými krokmi, pretože hypotéka ani na chvíľu nemôže ostať bez dostatočného zabezpečenia.

Jednotlivé kroky a podmienky zmeny založenej nehnuteľnosti:

• žiadosť – v prvom rade je potrebné v banke o zmenu založenej nehnuteľnosti oficiálne požiadať, žiadosť musia na pobočke banky podať dlžníci na hypotéke
• predloženie znaleckého posudku – aby banka mohla so zmenou súhlasiť, potrebuje novú nehnuteľnosť poznať a akceptovať ju. Na to jej poslúži aktuálny znalecký posudok na nehnuteľnosť, ktorá bude založená po zmene
• schválenie a súhlas banky – keď banka posúdi vhodnosť novej nehnuteľnosti a zakceptuje jej hodnotu vzhľadom k aktuálnemu zostatku hypotéky, zmenu zabezpečenia schváli. V praxi sa nám už aj stalo, že nová zakladaná nehnuteľnosť nemala dostatočnú hodnotu. Banka si tak určila podmienku mimoriadnej splátky, tým sa úver znížil a banka nehnuteľnosť zakceptovala.
• nové záložné zmluvy – okrem dodatku k úverovej zmluve o zmene zabezpečenia hypotéky banka vystaví aj nové záložné zmluvy, ktoré treba podať na katastri. Najskôr musí na katastri prebehnúť zápis záložného práva na liste vlastníctva k novej nehnuteľnosti, až po zriadení ťarchy banka vystaví kvitanciu, na základe ktorej dôjde k výmazu pôvodnej ťarchy a nehnuteľnosť tak ostane voľná.

Poplatky súvisiace so zmenou nehnuteľnosti

Pri procese zmeny zakladanej nehnuteľnosti treba počítať aj s poplatkami. Sú nimi poplatok za vypracovanie znaleckého posudku na novú nehnuteľnosť, poplatok za zmenu na hypotéke v banke, poplatok za vklad záložných zmlúv na katastri a ak nie je nová nehnuteľnosť poistená, ďalším nákladom je aj poistné za poistenie nehnuteľnosti, ktoré musí byť vinkulované v prospech banky podobne ako pri pôvodnej nehnuteľnosti. Dokopy sa tieto náklady tak môžu vyšplhať do výšky až niekoľkých stovák eur.

Prenos ťarchy zo skolaudovanej nehnuteľnosti na pozemok

Jednou z alternatív pri zmene založenej nehnuteľnosti je aj prenos ťarchy na hypotéke zo skolaudovanej nehnuteľnosti na pozemok. Občas sa klienti pýtajú aj na túto menej využívanú možnosť. Za určitých okolností je možné urobiť aj tento typ zmeny, záleží ale od mnohých faktorov, ktorými sú zostatok hypotéky, hodnota pozemku, nové LTV, ale aj pôvodný účel hypotéky a ostatné jej parametre. Vo všeobecnosti banky k takejto zmene ale budú pristupovať individuálne.

Výhody prenosu úveru

• Ušetrenie na poplatkoch spojených s predčasným ukončením existujúceho úveru a zriadením nového úveru
• Zachovanie výhodnej úrokovej sadzby pôvodného úveru, ak sú aktuálne úrokové sadzby vyššie
• Flexibilita v prípade zmeny životných okolností alebo potrieb

Zhrnutie

Našťastie na hypotékach i iných typoch úverových produktov banky dlžníkom umožňujú robiť rôzne zmeny. Nie vždy sú tieto zmeny lacné, ale životné okolnosti nás občas prinútia ich vykonať. Preto je dobré vedieť, že sa hypotéky nemusíte obávať ako definitívneho stavu bez možností prispôsobovať ju k okolnostiam vo vašom živote.

a naše odporúčania

Ak máte hypotéku a potrebujete vedieť, aké možnosti zmien vám banky umožnia, obráťte sa na nás, radi vám pomôžeme zorientovať sa v spleti všetkých alternatív, ktoré banky ponúkajú. Takisto už aj hneď na začiatku, keď riešite svoju prvú hypotéku, odporúčame poznať všetky detaily financovania vášho bývania, aby ste v prípade významnejších životných zmien vedeli, čo všetko na hypotéke budete môcť meniť a koľko vás to bude stáť. Naši hypotekárni špecialisti majú dostatok skúsenosti, preto vám budú vedieť poskytnúť komplexný pohľad na problematiku hypoték a financovania bývania ako takého počas celej existencie vašej hypotéky. Dohodnite si stretnutie s našimi odborníkmi a nič vás pri riešení hypotéky a ani v budúcnosti počas jej splácania nezaskočí.