NBS opäť zasahuje a navyšuje od 1.1.2020 u hypoték parameter DSTI o 100%
V posledných rokoch NBS priebežne regulovala poskytovanie hypoték, pretože zadlžovanie nášho obyvateľstva začalo enormne narastať. Obmedzenia, ktoré mali mať za následok mať pod kontrolou stále sa zvyšujúce zadlžovanie Slovákov, vyvrcholili od júla roku 2019, kedy okrem 20%-ného finančného vankúša, poskytovania max. 80% hodnoty nehnuteľnosti a uplatňovania tzv. stress testu pridaním 2% k úroku, pribudol aj nový koeficient, strašiak menom DTI.
Čo sa napriek tomu stalo na našom trhu s hypotékami?
Analytici a NBS si mysleli, že zavedenie všetkých opatrení pomôže nášmu obyvateľstvu eliminovať zadlžovanie. Nestalo sa tak. Vzhľadom k politike ECB, ktorá stále drží kľúčové sadzby na 0, dokonca ešte pod ňou, úrokové sadzby naďalej klesali. Dnes môžete dostať na hypotéke úrok už aj 0,6%, tak prečo to nevyužiť? Kým v minulých rokoch bolo pre peňaženku menej zaťažujúce platiť si prenájom, dnes je to aj napriek vysokým cenám nehnuteľností naopak. Pri nízkych sadzbách je splátka hypotéky výrazne nižšia, ako by si mnohí Slováci mali platiť za nájomné bývanie. Tak kupujú byty, stavajú vlastné domy.
Navyšovanie parametru DSTI od 1.1.2020
K toľkokrát spomínaným a opakovaným testom, koeficientom a ďalším číslam, teraz pribudne nová skratka DSTI. Poznáme ju aj z minulosti, ale nikto sa ňou veľmi nezaoberal. DSTI (Debt Service to Income) je ukazovateľ, ktorý hovorí o veľkosti finančnej rezervy po odpočítaní životného minima každého žiadateľa o úver. Ide vlastne o často spomínaný „finančný vankúš“, ktorý bol doteraz 20%, čiže splátky všetkých úverov mohli mať naši obyvatelia do výšky 80% po odpočítaní životného minima. Od 1.1.2020 budú môcť byť dlžníci zaťažení splátkami vo výške najviac 60% ich príjmov po odpočítaní životného minima. DSTI teda bude od nového roka namiesto 20% už 40%, čiže dvojnásobok.
Budú existovať výnimky?
Áno, od januára do konca marca dostane úver s DSTI viac ako 20% ešte 15% žiadateľov, od apríla ich bude môcť byť len 5%, okrem toho ďalších 5% žiadateľov do veku 35 rokov tiež bude mať možnosť dostať úver s DSTI do 30%, čiže ich finančný vankúš bude môcť byť nižší ako 40%, nebude ale môcť klesnúť pod 30%.
Koho sa navýšenie DSTI najviac dotkne?
Pripravované nové obmedzenie sa najviac dotkne žiadateľov o úver, ktorí majú nižšie príjmy a tých, ktorí nemajú žiadne úspory. Finančný vankúš sa totiž vzťahuje nie priamo na maximálnu výšku poskytnutého úveru, ale na mesačné zaťaženie splátkami. Kým doteraz mnohí dofinancovávali hypotéku spotrebným úverom s 8-ročnou splatnosťou, ich celková splátka hypotéky a spotrebného úveru bola vyššia. Ale pri DSTI 20% mnohým žiadateľom vyšla. Po novom pravdepodobne budú mnohí musieť hľadať lacnejšie varianty bývania alebo siahnuť po úsporách, lebo inak požadovanú výšku úveru nedostanú. Podľa odhadov bánk a analytikov sa najviac táto zmena dotkne asi 15 až 25% žiadateľov o úver na nové bývanie.
Dôvod navyšovania DSTI
Úrokové sadzby sú nízke, bankám sa darí hypotéky poskytovať, klienti majú dobré príjmy a úvery splácajú. Prečo NBS aj tak tieto opatrenia zavádza? Pretože myslí na „horšie časy“ našich obyvateľov. Je potrebné ich chrániť. Hypotéka je dlhodobý záväzok a počas jej splácania môže dôjsť k rôznym situáciám či už na strane vás ako dlžníkov alebo na strane bánk, obe strany sú ale výrazne závislé aj od politickej a ekonomickej situácie danej krajiny. Už historicky sme boli svedkami rôznych turbulencii a ekonomických kríz, úroky môžu výrazne stúpnuť, vy môžete prísť o prácu. A tieto opatrenia všetkých majú chrániť a zabezpečiť splácanie našich dlhov aj počas náročnejších časov. A hlavne – majú zabezpečiť, aby ste za každých okolností mali po zaplatení splátok úverov z čoho žiť.
Zhrnutie: Máme dôvod na paniku?
V médiách sa v posledných dňoch objavujú informácie o nových obmedzeniach NBS pri poskytovaní úverov. Či prinesú želaný efekt, nevieme vopred povedať. Mnohé banky totiž už v predchádzajúcich obdobiach upravovali svoje podmienky a sú aj v súčasnosti dostatočne obozretné. Na paniku ale dôvod nie je. Ako som už spomenula, pripravovaná zmena sa dotkne asi štvrtiny žiadateľov. Nie je to málo, ale máme pre vás niekoľko tipov, ako sa už teraz zabezpečiť a vyhnúť sa následkom nových obmedzení:
- Sporte si, pretože bude náročnejšie získať k hypotéke ďalší úver s kratšou splatnosťou z dôvodu vyššieho zaťaženia splátkami
- Svoje rozhodnutia ohľadne investovania do novej nehnuteľnosti si poriadne zvážte. Hľadajte lacnejšie bývanie, pretože vyššie úvery budú pre niektorých žiadateľov menej dostupné
- Poponáhľajte sa, nenechajte všetko na poslednú chvíľu. Ak plánujete kúpu novej nehnuteľnosti, včas si preverte svoje možnosti. My vám pomôže nastaviť vašu novú hypotéku tak, aby sa vás plánované obmedzenia NBS dotkli čo najmenej.
