Najvyužívanejšie spôsoby dofinancovania hypotéky

Éra 100%-ných hypoték definitívne skončila už pred niekoľkými rokmi, neskôr nejaký čas ešte bolo možné bez problémov získať hypotéku do 90% z hodnoty nehnuteľnosti. Dnes je ale štandardom, že banky poskytujú najviac 80% z hodnoty nehnuteľnosti, na 90%-ný úver na bývanie si siahne už len malé % žiadateľov. To znamená, že rozdiel potrebnej sumy, hlavne pri kúpe a výstavbe nehnuteľnosti si musia žiadatelia zabezpečiť inými spôsobmi. Niektoré sú výhodnejšie, iné už menej, preto sme sa rozhodli pozrieť na výhody i nevýhody tých najvyužívanejších možností dofinancovania hypotéky.

Využitie vlastných zdrojov

Alternatíva využitia vlastných financií je tou najideálnejšou. Našťastie ešte stále stretávame veľa klientov, ktorí majú vlastné peniaze. Niektorí ich zdedili, iní ich dostali od svojich rodičov, nájde sa ale veľa takých, ktorí si potrebnú sumu, čiže rozdiel medzi kúpnou cenou a výškou hypotéky, nasporili sami. Zo skúseností vieme, že v tomto prípade sa jedná najmä o starších žiadateľov, ktorí mali dostatok času na sporenie.

– Výhody využitia vlastných zdrojov

Najvýraznejšou výhodou použitia vlastných financií je úspora na úrokoch a zároveň potom aj nižšie mesačné zaťaženie splátkami. Ideálnou alternatívou je mať k dispozícií aspoň 20% zakladanej nehnuteľnosti a k tomu aj dostatočnú sumu na zariadenie a vybavenie nového bytu alebo domu.

– Nevýhody využitia vlastných financií

Nevýhod je v tomto prípade dofinancovania hypotéky veľmi málo. Jednu ale predsa len vieme spomenúť – ak je úspora presne vo výške použitých zdrojov, všetky peniaze sa minú a týmto klientom potom neostávajú žiadne peniaze ako rezerva do budúcnosti. Preto je dôležité zvoliť vhodný pomer výšky úveru a vlastných zdrojov.

Dofinancovanie hypotéky spotrebným úverom

Ak žiadatelia o hypotéku nemajú dostatok vlastných zdrojov, dofinancovanie hypotéky spotrebným úverom patrí k jednej z najvyužívanejších možností. Takmer v každej banke je možné k hypotéke požiadať aj o spotrebný úver so zvýhodnenými podmienkami. Samozrejme, základnou podmienkou je ale dostatočný príjem žiadateľov, súčet splátky hypotéky a spotrebného úveru so splatnosťou 8 rokov tvorí podstatne vyššiu sumu ako samostatná splátka hypotéky.

– Výhody dofinancovania hypotéky spotrebným úverom

Z hľadiska celkových nákladov na splácanie je riešenie dofinancovania spotrebným úverom jedným z najnáročnejších, pretože maximálna splatnosť spotrebného úveru je 8 rokov, takže splátka určitej sumy je približne 2-krát vyššia ako napr. pri splatnosti tej istej sumy 20 rokov. Na druhej sú ale celkové náklady na splatenie spotrebného úveru za 8 rokov podstatne nižšie, ako splácanie rovnakej výšky úveru s dlhšou dobou.

Príklad: pri spotrebnom úvere vo výške 20.000 eur pri úroku 5% so splatnosťou 8 rokov vychádza celková suma zaplatených úrokov počas celej doby splatnosti 4.307 eur, pri splatnosti 20 rokov sú náklady na úrok v tej istej výške 11.677 eur.

– Nevýhody spotrebných úverov k hypotéke

Ako bolo už vyššie spomenuté, jednou z nevýhod spotrebného úveru k hypotéke, je vyššia splátka, ktorá sa odvíja od maximálnej doby splatnosti 8 rokov. Tzn. že celkové mesačné náklady na splácanie úverov sú tak podstatne vyššie a žiadatelia musia mať na túto formu financovania dostatočné príjmy. Ďalšou nevýhodou je aj maximálna výška spotrebného úveru, niektoré banky poskytujú najviac 20.000 eur, iné 25.000 eur, len jedna banka vie poskytnúť maximálne 35.000 eur, takže pri súčasných vysokých cenách nehnuteľností a potrebe dofinancovania 20% z kúpnej ceny to nemusí vôbec postačovať.

Príklad: pri kúpnej cene nového rodinného domu 200.000 eur a schválení hypotéky 80% z jeho hodnoty, je potrebné ju dofinancovať sumou 40.000 eur, čo je spotrebným úverom z jednej banky v tomto prípade nemožné.

Medziúver zo stavebnej sporiteľne

Zaujímavým spôsobom dofinancovania hypotéky na kúpu nehnuteľnosti alebo výstavbu rodinného domu je využitie stavebného úveru k existujúcemu stavebnému sporeniu alebo medziúveru tiež zo stavebnej sporiteľne. Rozdiel medzi nimi je taký, že riadny stavebný úver môžu dostať existujúci sporitelia, ktorí už nasporili v stavebnej sporiteľni určitú sumu, o medziúver môžu požiadať tí, ktorí v čase žiadosti nie sú klientmi stavebnej sporiteľne. So žiadosťou o medziúver si musia uzatvoriť aj zmluvu o stavebnom sporení. Aktuálne máme na Slovensku tri stavebné sporiteľne a poskytovanie a splácanie úverov od nich funguje dosť odlišným spôsobom ako je to pri úveroch od bánk, pretože podliehajú zákonu o stavebných sporiteľniach.

– Výhody stavebných úverov a medziúverov

Stavebné úvery a medziúvery patria k špecifickým produktom, ktoré ale majú svoju obľubu u mnohých klientov. Medziúvery a stavebné úvery môžu mať splatnosť až 30 rokov, čo dáva predpoklad skutočne nízkej splátky, takže sa hodí aj pre žiadateľov s nižšími príjmami a nižšou disponibilnou sumou na splácanie záväzkov. Zároveň niektoré stavebné sporiteľne vedia za určitých okolností poskytnúť k hypotéke úver aj s vyššou sumou ako sú štandardné maximálne výšky spotrebných úverov v bankách.

– Nevýhody úverov zo stavebných sporiteľní

Kým na jednej strane sú úvery zo stavebných sporiteľní zaujímavou možnosťou dofinancovania hypotéky pre širší okruh žiadateľov, na druhej strane majú dosť nevýhod. K tým najzásadnejším patria vyššie poplatky ako napríklad v bankách za spotrebné úvery, pri tej istej výške úveru, ale nižšej splátke z dôvodu dlhšej splatnosti sú tak náklady na splatenie takého úveru oveľa vyššie ako za bankový spotrebný úver. Ďalšou nevýhodou je nutnosť dokladovania účelu každého načerpaného eura, ako aj obmedzenia vo výške úverov, pričom napríklad jeden žiadateľ môže dostať podstatne nižší medziúver ako manželia alebo partneri.

Založenie ďalšej nehnuteľnosti

Jednoduchá a výhodná možnosť získať 100% kúpnej ceny alebo budúcej hodnoty rodinného domu pri výstavbe spočíva v založení nie len financovanej nehnuteľnosti, ale aj ďalšej, dodatkovej nehnuteľnosti. Banky majú ale dôležitú podmienku, musí sa jednať o skolaudovanú nehnuteľnosť na bývanie. Najčastejšie klienti zakladajú nehnuteľnosť, ktorú už vlastnia, ale častejšie sa stretávame so situáciou, kedy druhú nehnuteľnosť na založenie ponúkajú hlavne mladým žiadateľom, ich rodičia alebo iní blízki príbuzní. Stačí, ak podpíšu v banke záložné zmluvy. Na zakladanom byte alebo dome ale nesmú viaznuť žiadne bankou neakceptovateľné ťarchy alebo vecné bremená.

– Výhody založenia doplnkovej nehnuteľnosti

Najväčšou výhodou založenia druhej nehnuteľnosti je dosiahnutie nižšieho LTV, čo znamená, že žiadatelia o hypotéku môžu dostať v banke výhodnejšie podmienky. Lebo aj nízke LTV (loan to value – pomer výšky nehnuteľnosti k hodnote zabezpečenia) prispieva k dobrému hodnoteniu žiadateľa o úver. Keďže banky poskytujú najnižšie úrokové sadzby na úveroch na bývanie do 80%, žiadateľ tak môže dostať úver s nízkym úrokom.

Príklad: ak si klient chce kúpiť byt za 150.000 eur, ale nemá žiadne úspory, nemusí si k 80%-nej hypotéke žiadať o ďalší úver na dofinancovanie, ale spolu s kupovaným bytom založí aj byt rodičov v hodnote 100.000 eur, bude žiadať o hypotéku s LTV vo výške 60%. S takýmto parametrom hypotéky môže dostať veľmi dobrú úrokovú sadzbu a bude splácať len jeden úver s výhodným úrokom.

– Nevýhody založenia ďalšej nehnuteľnosti

Nevýhodou tejto formy zabezpečenia ja zriadenie záložného práva na dvoch nehnuteľnostiach, čiže v prípade nesplácania úveru sa v prípade vlastníctva založenej nehnuteľnosti inou osobou, táto vystavuje riziku, že si banka uplatní záložné právo. K týmto situáciám ale takmer vôbec nedochádza, pretože klienti s problémami vždy hľadajú spolu s bankami najskôr prijateľnejšie riešenia. A navyše, vo väčšine prípadov je po čase možné záložné právo na dodatočnej nehnuteľnosti zrušiť, pretože s plynúcim časom zostatok istiny klesá a v určitom momente postačí založenie už len jednej nehnuteľnosti.

Súkromná pôžička

Nezanedbateľnou možnosťou dofinancovania hypotéky do celej kúpnej ceny alebo do hodnoty novopostaveného domu môže byť aj pôžička od súkromnej osoby. Občas sa stretávame s klientmi, ktorí majú ochotných príbuzných alebo dobrých priateľov, ktorí nemajú problém požičať im z vlastných peňazí. Jedná sa v týchto prípadoch viac o „priateľskú“ výpomoc, pretože blízki vo väčšine prípadov svojim príbuzným požičiavajú bez nároku na úroky.

– Výhody pôžičky od blízkych

Nespornou výhodou je bezúročnosť  súkromnej pôžičky, zároveň s najbližšími, či už rodičmi alebo súrodencami, je možné dohodnúť si jej splatnosť bez obmedzení.  Je možné sa tak vyhnúť poplatkom a nákladom na požičané peniaze navyše.

– Nevýhody súkromnej pôžičky

Osobná pôžička od známych alebo príbuzných ale môže mať aj nevýhody. Väčšinou si blízki od seba požičiavajú len na „dobré slovo“, životné okolnosti alebo vzťahy sa ale občas môžu skomplikovať, niektorá zo strán sa môže ocitnúť v problémovej situácií, čo môže mať potom za následok medziľudské konflikty. Preto odporúčame aj pri súkromnej pôžičke spísať zmluvu o pôžičke, kde budú mať obe strany jasne stanovené podmienky poskytnutia a zároveň vrátenia požičaných peňazí.

Zhrnutie

Zaplatiť celú kúpnu cenu alebo zafinancovať výstavbu domu kombináciou hypotéky a iných zdrojov sa dá mnohými spôsobmi. Niektoré sú lacnejšie, iné drahšie, niektoré sú dostupnejšie, ďalšie nevýhodnejšie alebo komplikovanejšie. Každý zo spomínaných spôsobov má svoje špecifiká a vyžaduje odlišné kroky a postupy. Naši hypotekárni špecialisti majú skúsenosti so všetkými možnosťami dofinancovania hypotéky, takže vieme presne, ktorý je potrebné akým spôsobom riešiť.

a naše odporúčania

Ak plánujete kupovať nové bývanie alebo stavať rodinný dom, robte jednotlivé kroky postupne a s rozvahou. Odporúčame všetky kroky si premyslieť už vopred a naplánovať si ich jeden za druhým, aby ste už od začiatku vedeli, čo vás čaká a na čo sa máte pripraviť. Niekedy je riešenie financovania nového bývania jednoduché, inokedy sa môže stať, že sa skomplikuje. A práve vtedy je dobré mať poruke skúseného odborníka, ktorý bude presne vedieť, ako reagovať a čo robiť aj v prípade neočakávaných situácií a problémov. A my takých odborníkov máme. Okrem toho, že disponujú odbornosťou a profesionalitou, dbáme o to, aby naši kolegovia boli aj ľuďmi, ktorí vám vedia byť aj morálnou oporou. Dohodnite si stretnutie s našimi špecialistami a presvedčte sa o tom, že sme na svoju značku právom hrdí.