Môžem kúpiť nehnuteľnosť v dražbe na hypotéku? Realita je tvrdšia, než si mnohí myslia
Dražby pôsobia ako príležitosť kúpiť nehnuteľnosť pod trhovou cenou. Mnohí kupujúci však rátajú s tým, že víťazstvo v dražbe jednoducho dofinancujú hypotékou.
V praxi je však hypotéka priamo na draženú nehnuteľnosť vo väčšine prípadov nereálna.
Prečo je hypotéka „na dražbu“ problém
Banka potrebuje mať istotu zabezpečenia, teda zapísané záložné právo v katastri.
Pri dražbe však:
- vlastníctvo nadobúdate až po jej skončení
- existuje lehota, počas ktorej môže byť dražba napadnutá
- právny stav sa stabilizuje až po určitom čase
V momente, keď potrebujete zaplatiť (záloha + doplatok), banka spravidla ešte nevie bezpečne založiť kupovanú nehnuteľnosť.
A bez zabezpečenia banka peniaze neuvoľní.
Ako sa to rieši v praxi
Reálny scenár vyzerá takto:
- Vydražíte nehnuteľnosť
- Hypotéku získate iba vtedy, ak viete založiť inú nehnuteľnosť (vlastnú alebo napríklad rodičovskú)
- Po uplynutí zákonných lehôt môžete požiadať o presun záložného práva na vydraženú nehnuteľnosť
Bez druhej nehnuteľnosti sa klienti väčšinou musia spoliehať na hotovosť.
Modelová situácia
Zuzana vydraží byt za 95 000 €.
Podmienky dražby:
- záloha 15 % = 14 250 € do 10 dní
- doplatok zvyšku do 60 dní.
Zuzana nemá inú nehnuteľnosť. Banka jej preto nedokáže poskytnúť hypotéku priamo na vydražený byt, keďže ešte nemá možnosť bezpečne zapísať záložné právo.
Ak by vlastnila byt v hodnote 170 000 €, vedela by ho založiť, získať hypotéku a po niekoľkých mesiacoch riešiť presun zabezpečenia.
Bez toho musí financovať kúpu z vlastných zdrojov.
Nie je to len o cene nehnuteľnosti
Pri dražbe sa často počíta len s cenou. Reálne však treba rátať aj s tým, že:
- banka môže oceniť nehnuteľnosť nižšie
- budete potrebovať vyšší podiel vlastných zdrojov
- môžete financovať aj právne služby
- môžete riešiť vypratanie nehnuteľnosti
- prípadná rekonštrukcia býva rozsiahlejšia než pri bežnej kúpe
Lacná cena ešte neznamená lacné bývanie.
Najčastejšie mýty
Mýtus 1: Keď vyhrám dražbu, banka mi určite požičia.
Nie. Banka neposudzuje cenu dražby, ale zabezpečenie a právnu istotu.
Mýtus 2: Stačí, že mám dobrý príjem.
Nestačí. Bez zabezpečenia hypotéka nevznikne.
Mýtus 3: Dražba je rovnaká ako kúpa cez realitku.
Nie je. Časový tlak a právne riziká sú výrazne vyššie.
Na čo si dať najväčší pozor
Záloha je riziko číslo jeden. Ak financovanie zlyhá, môžete o ňu prísť.
Druhé riziko je právny stav. Nehnuteľnosť môže byť obývaná, zaťažená alebo v spore.
Tretím rizikom je čas. Lehota na doplatenie býva pevná, banka však potrebuje čas na spracovanie úveru.
Pre koho je dražba rozumná
Dražba dáva zmysel najmä pre klienta, ktorý:
- má dostatočnú hotovostnú rezervu,
- alebo vlastní inú nehnuteľnosť na založenie,
- rozumie právnym a technickým rizikám.
Pre klienta, ktorý sa spolieha výlučne na hypotéku bez ďalšieho zabezpečenia, je to výrazne rizikovejšia cesta.
3 otázky, ktoré si položte pred vstupom do dražby
Skôr než zložíte dražobnú zálohu, odpovedzte si úprimne na tieto tri otázky:
1. Mám inú nehnuteľnosť, ktorú viem založiť?
Ak nie, je veľmi pravdepodobné, že hypotéku priamo na vydraženú nehnuteľnosť nezískate.
Ak odpoveď znie „nie“, mali by ste mať dostatočnú hotovosť alebo alternatívny plán financovania.
2. Mám rezervu aj nad rámec ceny?
Okrem samotnej dražobnej ceny treba rátať s:
- vyšším podielom vlastných zdrojov
- prípadným rozdielom medzi cenou a bankovým ocenením
- právnymi službami
- nákladmi na vypratanie alebo rekonštrukciu
- poplatkami za presun záložného práva
Ak je váš rozpočet nastavený „na doraz“, dražba nie je ideálny scenár.
3. Som pripravený na časový tlak a právne riziko?
Lehoty v dražbe sú pevné. Banka však potrebuje čas.
Ak sa proces natiahne alebo sa objaví právny problém, musíte mať plán B.
Záver
Dražba môže byť príležitosť. Ale nie je to „lacná skratka“ k bývaniu cez hypotéku.
Vo väčšine prípadov platí jednoduché pravidlo:
Bez ďalšej nehnuteľnosti na založenie je hypotéka na dražbu veľmi nepravdepodobná.
A práve preto je pri dražbách dôležitejšia príprava než odvaha.
