Hypotéka na investičnú nehnuteľnosť a nové limity

V Česku sa v roku 2025 otvorila téma investičných hypoték aj napriek tomu, že tamojší finančný sektor je hodnotený ako stabilný a odolný. Česká národná banka odporučila bankám sprísniť podmienky pri hypotékach na investičné nehnuteľnosti.

Otázka je, či sa podobný prístup objavuje aj na Slovensku a aká je aktuálna situácia z pohľadu regulácie a praxe bánk.

Čo presne odporučila ČNB pri investičných hypotékach

Česká národná banka odporučila, aby banky pri úveroch na kúpu investičnej rezidenčnej nehnuteľnosti, a tiež pri tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti, uplatňovali prísnejšie limity:

• LTV najviac 70 %
• DTI najviac 7

Odporúčanie má platiť od 1. apríla 2026.

Argument ČNB vychádza z predpokladu, že klienti sú spravidla zodpovednejší pri splácaní vlastného bývania než pri splácaní ďalších nehnuteľností, v ktorých nebývajú. ČNB tento krok prezentuje ako preventívne riadenie rizika, nie ako reakciu na krízu.

Aká je situácia na Slovensku

Na Slovensku Národná banka Slovenska nastavuje limity pre úvery na bývanie všeobecne. Regulácia dnes nepracuje s osobitnou kategóriou „investičná hypotéka“ tak, ako to rieši odporúčanie ČNB. Kľúčové limity NBS sú:

• LTV štandardne do 80 %, výnimkovo časť nových úverov do 90 %
• DSTI limit splátok dlhov voči príjmu domácnosti
• DTI limit celkového dlhu voči ročnému príjmu, s pravidlami viazanými aj na vek a splatnosť

Z pohľadu regulácie teda na Slovensku zatiaľ nie je zavedený samostatný režim, ktorý by cielene znižoval LTV a DTI len preto, že ide o druhú alebo tretiu nehnuteľnosť.

Sprísnenie sa však často deje nepriamo

Aj bez špeciálneho investičného limitu vzniká pri druhej hypotéke prísnejšia realita najmä dvomi cestami.

Prvou je automatický dopad ukazovateľov DTI a DSTI. Ak už existuje jedna hypotéka, celkový dlh aj splátky sa počítajú do limitov. Tým sa prirodzene znižuje priestor na ďalší úver, aj keby banka nemenila vlastné pravidlá.

Druhou sú interné pravidlá bánk. Niektoré banky môžu byť pri klientoch s viacerými hypotékami konzervatívnejšie, napríklad v nastavení splatnosti, pri ocenení zabezpečenia alebo v tom, ako konzervatívne započítajú príjem z prenájmu. Toto nie je jednotné naprieč trhom a môže sa líšiť banka od banky.

Sleduje NBS investičné byty ako riziko

Téma investičných bytov sa na Slovensku objavuje aj vo verejnej diskusii. Z medializovaných vyjadrení vyplýva, že NBS túto oblasť sleduje a nevylučuje úpravy pravidiel, ak by to vývoj na trhu vyžadoval.

To je dôležité najmä pre ľudí, ktorí plánujú financovať druhú alebo tretiu nehnuteľnosť vysokým úverom a s minimálnymi vlastnými zdrojmi.

Čo to prakticky znamená pri investičnej hypotéke na Slovensku

Pri kúpe investičného bytu na prenájom bývajú najčastejšie limitujúce tieto faktory:

• potreba vyšších vlastných zdrojov, keďže štandardné LTV do 80 % znamená minimálne 20 % vlastné plus vedľajšie náklady
• menší priestor v DTI, pretože existujúce úvery sa započítavajú do celkového dlhu
• DSTI môže obmedziť výšku novej splátky aj vtedy, keď sa investícia javí výnosná, keďže banky započítavajú príjmy konzervatívne

Ak by sa Slovensko v budúcnosti priblížilo logike ČNB, najpravdepodobnejší dopad by bol práve v požiadavke vyšších vlastných zdrojov a v nižšom maximálnom dlhu pri investičných kúpoch.

Záver

Česká národná banka odporučila sprísnenie investičných hypoték aj v prostredí stabilného finančného sektora. Konkrétne odporúča LTV 70 % a DTI 7 pre investičné hypotéky a pre tretiu a ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť, s účinnosťou od 1. apríla 2026.

Na Slovensku dnes NBS oficiálne nerozlišuje investičné hypotéky samostatným limitom. Platí všeobecný rámec LTV, DTI a DSTI, ktorý investičné nákupy sprísňuje najmä cez celkovú zadlženosť a splátkové zaťaženie domácnosti.

Ak má byť investičná hypotéka nastavená bezpečne a zároveň efektívne, oplatí sa porovnať podmienky naprieč bankami, vrátane toho, ako posudzujú viacnásobné úvery a príjem z prenájmu. V takom prípade je vhodné kontaktovať nášho hypotekárneho špecialistu, ktorý pripraví prepočet a odporučí riešenie podľa konkrétnej situácie.