6 faktov, na ktoré treba dať pozor pri podpise úverovej zmluvy
Predstávte si situáciu, že Vaša hypotéka bola po absolvovaní všetkých prípravných procedúr úspešne schválená a teraz je čas na podpis úverovej zmluvy a všetkých súvisiacich dokumentov. K tým najdôležitejším okrem úverovej zmluvy patria ešte záložné zmluvy a vinkulačné tlačivá k poisteniu nehnuteľnosti, ktoré je pri každej hypotéke povinné.
Základným dokumentom k hypotéke ale ostáva zmluva o hypotekárnom úvere alebo zmluva o úvere na bývanie. V každej banke sa môžete stretnúť s iným pomenovaním tohto zmluvného dokumentu. Tiež závisí od účelu úveru a presného nastavenia typu úveru, o ktorý ste požiadali.
Najdôležitejšie body zmluvy o hypotéke
Aj keď je pracovník v banke, s ktorým túto zmluvu budete podpisovať povinný oboznámiť vás s každým detailom úverovej zmluvy, prinášame vám prehľad jej najdôležitejších bodov. Ich nesprávne pochopenie alebo nedodržanie vám totiž či už hneď pri čerpaní hypotéky alebo kedykoľvek v budúcnosti môže spôsobiť značné problémy. A keďže je dobré byť už vopred na všetko pripravený, prečítajte si, o ktoré základné body sa jedná. V úverovej zmluve môžu byť usporiadané v rôznom poradí:
Výška úveru – a určenie, v akej mene je úver poskytnutý
Úroková sadzba – p.a., teda ročná, vrátane informácie o RPMN
Doba splatnosti – v rokoch alebo mesiacoch
Obdobie fixácie – buď s uvedením konkrétneho dátumu jeho konca alebo s popisom spôsobu jeho určenia (ku dňu čerpania, podpisu zmluvy a pod.)
Účel úveru – či sa jedná o kúpu nehnuteľnosti, refinancovanie, výstavbu rodinného domu, rekonštrukciu apod.
Podmienky pred čerpaním úveru – aby úver mohol byť načerpaný
Podmienky po čerpaní úveru – banka si môže stanoviť napríklad doloženie LV so zápisom ťarchy apod.
Podmienky získania úrokovej sadzby – a spôsoby ich dodržiavania
Spôsob splácania hypotéky – či z účtu vedeného v banke alebo z inej banky, vrátane termínu mesačnej splátky
Predmet zabezpečenia – presný popis nehnuteľnosti, ktorá bude v prospech banky založená
Možnosti mimoriadnych vkladov – a ich realizácia počas fixácie aj po jej skončení
Možnosti predčasného splatenia – a ich podmienky
Možnosti zmien na úvere – zmena zabezpečenia, termínu splátky, doby splatnosti
a mnoho ďalších, ktoré buď určuje zákon alebo banka na existencii týchto bodov v zmluve trvá a na základe ktorých vám bude práve vaša hypotéka poskytnutá. Zároveň musíte dostať od banky aktuálne platný sadzobník poplatkov, formulár ESIS – tiež zákonom stanovený formulár, kde sú vlastne všetky údaje o vašom úvere v tabuľkovej forme a splátkový kalendár k vášmu úveru.
Body úverovej zmluvy, ktorým treba venovať zvýšenú pozornosť
1. Obdobie trvania a koniec fixácie
Je dôležité mať v zmluve stanovenú dobu fixácie a jej koniec, aby ste včas vedeli reagovať a v prípade nevyhovujúcich podmienok požiadať o zmeny na hypotéke vo vašej banke alebo ju preniesť do inej. Pri konci fixácie neplatíte za predčasné splatenie hypotéky žiadne poplatky, keby ste ale prenášali hypotéku do inej banky v inom termíne, poplatok za predčasné splatenie vás neminie.
2. Podmienky pred čerpaním hypotéky
K štandardným podmienkam patria predloženie poistnej zmluvy, poisťovňou potvrdeného vinkulačného tlačiva, predloženie katastrom potvrdeného návrhu na vklad do katastra, zápis plomby na LV, v prípade kúpy predloženie platnej kúpnej zmluvy. Tieto podmienky je dôležité sledovať a správne načasovať ich splnenie, aby vám banka hypotéku načerpala podľa vašej potreby. Čerpanie úveru je podmienené splnením všetkých bodov v tejto časti zmluvy.
3. Odkladacie podmienky po čerpaní hypotéky
Môžu nimi byť napríklad doloženie listu vlastníctva so zápisom ťarchy z katastra resp. so zápisom vlastníckych práv ku kupovanej nehnuteľnosti, v prípade vyplatenia iných úverov potvrdenie o ich splatení z inej banky, v prípade výstavby domu kolaudačné rozhodnutie, ai. Treba dbať aj na plnenie odkladacích podmienok po čerpaní hypotéky. Následkom ich nedodržania môže byť zvýšenie úrokovej sadzby alebo zosplatnenie úveru, teda povinnosť vyplatiť celý úver z dôvodu nedodržania zmluvných podmienok.
4. Podmienky získania úrokovej sadzby
V tomto bude zmluvy môže byť spomenuté napríklad poistenie splácania úveru, nutnosť zasielania mzdy alebo inej vopred dohodnutej sumy na účet vedený v banke, apod. Väčšinou sa jedná o podmienky, ktoré ste si s bankou dojednali už pri podaní žiadosti. Je ale dobré dbať, aby ste ich mali zakotvené aj v úverovej zmluve. Pokiaľ nebudete dodržiavať podmienky, za akých vám banka schválila hypotéku s úrokom, ktorý máte v zmluve, banka má právo zvýšiť vám úrokovú sadzbu aj počas trvania fixácie.
5. Spôsob splácania hypotéky
Tento bod zmluvy hovorí o tom, či bude úver splácaný z účtu vedeného v banke alebo z inej banky, môže v ňom byť uvedený presný termín splátky, prípadne číslo účtu a variabilný symbol, s ktorým je nutné posielať pravidelné mesačné splátky, ak budú platené z účtu v inej banke. Nedodržiavanie tohto bodu môže mať pre vás veľmi nepriaznivé následky, pretože ak sa na váš úverový účet nedostane splátka včas a v požadovanej výške, banka zabezpečí negatívny záznam o splácaní vášho úveru do úverového registra. V budúcnosti môžu mať negatívne záznamy v úverovom registri vplyv na získanie ďalších úverov alebo môžu ovplyvniť aj novú úrokovú sadzbu na vašej aktuálnej hypotéke po skončení fixácie.
6. A ešte jeden tip navyše: Podpisovanie zmluvných dokumentov
V neposlednom rade dbajte aj na to, aby v zmluve bol uvedený dátum jej podpisu a aby bola riadne podpísaná všetkými zúčastnenými stranami. Často narážame na situáciu, či už v bankách, na úradoch, alebo kdekoľvek inde, že vám dajú do ruky druhou stranou podpísaný exemplár akejkoľvek zmluvy pre vás, ale nikto už nedbá na to, či ste ho skutočne podpísali. Naša rada preto znie: vo vlastnom záujme aj vaše vlastné rovnopisy všetkých zmlúv, ktoré uzatvárate, podpisujte. Nikdy neviete, čo sa môže v budúcnosti stať a nekompletne podpísaná zmluva vám alebo vašim blízkym môže pri rôznych vybavovačkách spôsobiť nemalé problémy.
Zhrnutie
Ak sa rozhodnete riešiť hypotéku, vybavte ju sa s našimi skúsenými odborníkmi. Postarajú sa aj o to, aby ste zmluvám, ktoré budete podpisovať, včas a riadne porozumeli a tak vám pomôžu vyhnúť sa možným nepríjemnostiam a problémom. O túto časť a všetky potrebné kroky už aj pred schválením sa pri vybavovaní vašej hypotéky radi postaráme a budeme pre vás profesionálnou oporou vždy, keď to budete potrebovať. Stačí si dohodnúť stretnutie s našim hypotekárnym špecialistom.
